Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [9]

методических подходах и научных аргументациях гражданское законодательство

и цивилистика предложили, по существу, лишь два критерия анализируемого

деления: а) перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу, и б)

определение единого, абстрактного принципа (критерия), основанного на

определенной связи с землей, отнесения иных, не охваченных перечнем объектов,

к недвижимости"1.

Таким образом, определяющее значение приобретают критерии

установления той связи с землей, о которой говорится в определении

недвижимости.

Как показывает практика,

сегодня критериев, предлагаемых

законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов,

расположенных на земельных участках, бывает недостаточно. Прежде всего, это

видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных

сооружений. Современные технологии, с одной стороны, позволяют без ущерба

переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не должно

вызывать сомнения, а, с другой стороны, весьма широко распространились сборно-

разборные объекты, которые в весьма короткие сроки могут быть разобраны и

собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существует не только

традиционные павильоны, гаражи, навесы, но и внушительные по размеру

леса и многолетние насаждения (ст. 9 ФЗ "О введении в действие Водного кодекса

Российской Федерации" от 3.06.2006 № 73-ФЗ; ст. 16 ФЗ "О введении в действие Лесного

кодекса Российской Федерации" от 4.12.2006 № 201-ФЗ) Это, безусловно, правильное

решение законодателя, поскольку эти "объекты" отражают лишь специфику земельных

участков, на которых они находятся.

1 Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве:

теоретические проблемы: Дис. ... докт. юрид. наук. - Екатеринбург, 2004. - С. 44.

23

торговые и производственные комплексы. С учетом этих обстоятельств очевидно,

что критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба

назначению, становится для объекта недостаточно конкретным, а применение его

достаточно произвольным. Изучение практики регистрации прав на недвижимость

показало, что разными учреждениями технической инвентаризации одинаковые

объекты в одних случаях признаются недвижимостью, а в других нет.

Между тем, эта проблема абсолютно не является новой. Еще Г.Ф.

Шершеневич писал: "Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи

строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью.

Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности. . Несомненно,

строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна

еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от

недвижимости"1. Такое положение приводит к мысли о том, что необходимо

искать дополнительные критерии для конкретизации признака неразрывной связи

с землей, либо вообще иные критерии для отнесения объекта к недвижимости.

Эти поиски породили научную дискуссию о критериях отнесения имущества к

недвижимому. В этой дискуссии позиции авторов разделились на две группы.

Одни ученые, полагая бесперспективным использование критерия связи с землей,

предлагают различные юридические критерии отнесения имущества к

недвижимому, другие же считают, что недвижимость – это объективно

существующее явление, а задача закона выявить и максимально четко определить

те признаки, по которым можно отнести вещи к недвижимым.

Сторонниками первой позиции предлагались различные критерии

недвижимости. При этом одним из таких критериев назывался факт

государственной регистрации права на объект. В наиболее завершенном виде

данная позиция выражена Е.А. Сухановым, который пишет: "Согласно ст. 219 ГК

РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает

лишь с момента его государственной регистрации. Данное правило

1 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М., 1995. - С. 96 - 97

24

распространяется не только на первоначальные, но и на производные способы

приобретения права собственности на недвижимое имущество, ибо отражает

особый юридический режим таких объектов. До момента государственной

регистрации такие вновь создаваемые объекты не приобретают юридического

режима недвижимости, следовательно, рассматриваются законом как

движимости"1. Сходной позиции придерживается О.М. Козырь, которая

указывает, что недвижимостью является такое имущество, "на которое может

быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких

прав необходима соответствующая государственная регистрация"2. Н.В.

Диаковская пишет: "анализ ст. 130 ГК РФ позволяет утверждать, что понятие

"недвижимое имущество" является юридическим, а не фактическим.

Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество,

отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая таким