Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [11]

установления прав на объекты недвижимости практически, автор должен

констатировать, что рассматриваемая концепция давно находит применение в

деятельности органов технического и кадастрового учета. Схематично эта

концепция выглядит следующим образом: если объект возведен на отведенном для

целей создания недвижимости с получением необходимых разрешений и имеет

разрешение на ввод в эксплуатацию, то это объект недвижимости, который может

быть учтен в качестве такового; если же какой либо из указанных элементов

отсутствует, то признавать объект недвижимостью нельзя. Последовательное

применение этой концепции с необходимостью приводит к выводу о том, что

построенная с соблюдением всех правил собачья будка будет признана объектом

27

недвижимости, а построенное без соблюдения указанных условий многоэтажное

здание объектом недвижимости не будет признано.

Но может быть рассматриваемый подход, хотя и находится в противоречии с

действующим гражданским законодательством, является перспективным

направлением совершенствования законодательства?

Здесь настало время остановится на общем, можно сказать методологическом,

подходе к определению понятия недвижимого имущества в законе.

Как уже отмечалось, категория недвижимого имущества выделена в законе

для того, чтобы определить специфику тех правовых отношений, которые

складываются по поводу данного объекта гражданских прав. Вот почему было бы

логической ошибкой делать критерием отнесения объекта к недвижимости те

отношения, которые существуют по поводу этого объекта. Но именно это и

предлагается авторами "Концепции", поскольку "юридическая связь с землей"

предполагает ничто иное, как анализ с правовой точки зрения отношений,

возникших в процессе создания этого объекта. На самом же деле подход к анализу

этих отношений должен зависеть от того, относится ли данный объект к

недвижимости или нет.

Идея подхода к понятию недвижимого имущества с точки зрения отношений,

существующих по поводу рассматриваемого объекта, не является абсолютно

новой. Помимо ее отражения в практике органов учета недвижимого имущества,

она нашла отражение и в судебной практике. В частности, Пленум ВАС РФ в п. 16

своего постановления от 25.02.98 г. №8 "О некоторых вопросах практики

разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных

прав" записал, что "по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не

завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего

договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу". Из этого

следует вывод, что незавершенный строительством объект становится

недвижимостью лишь после прекращения договора подряда. При действующем

28

договоре подряда объект, хотя и отвечает всем объективным признакам

недвижимости, недвижимостью не является. При этом не очень понятно, что же

представляет собой этот объект.

Включение объекта незавершенного строительства в перечень объектов

недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ1, также ставит вопрос о

соответствии закону рассматриваемого разъяснения. Ведь если любой объект

незавершенного строительства – это объект недвижимости, значит, не может быть

такого не завершенного строительством объекта, который не был бы объектом

недвижимости2.

Основой критикуемого подхода к понятию недвижимого имущества, как при

признании критерием отнесения объекта к недвижимости законности его создания,

так и при признании критерием для объекта незавершенного строительства

отсутствия действующего договора подряда, является то, что в этих случаях

объект, хотя и не отличается от аналогичных объектов недвижимости по

физическим свойствам, но, тем не менее, не "может стать объектом права

собственности и других гражданских прав". Таким образом, можно сказать, что

именно такой критерий предлагается для разграничения движимого и

недвижимого имущества.

Логика такого подхода в целом понятна. Закон относит вещи (в том числе и

недвижимые) к объектам гражданских прав (ст. 128 ГК РФ). Объект же

гражданского права это то, на что могут быть установлены гражданские права.

Если такие права на рассматриваемый предмет не могут быть установлены по тем

или иным причинам, то этот предмет не является объектом гражданского права.

Продолжая логическую цепь, следует признать, что всякий предмет, обладающий

объективными признаками недвижимого имущества, если на него не может быть

установлено право собственности, не является не только недвижимой вещью, но и

вещью вообще.

1 Федеральный закон от 30.12.2004 № 213.

2 Более подробно о путях решения проблемы понятия объекта незавершенного

строительства см. § 4.3.

29

При внешней неопровержимости приведенного рассуждения, оно подлежит