Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [10]

признаком, может быть объектом гражданских прав. А для возникновения таких

прав необходима соответствующая государственная регистрация"3.

Оценивая данную концепцию, нельзя не согласиться с О.Ю. Скворцовым,

который отмечает: "Признаки недвижимости как объекта гражданских прав

определены в законе и, следовательно, недвижимость не может возникнуть в силу

государственной регистрации прав на нее. Государственная регистрация - явление

вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь

фиксирует права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что

государственная регистрация является первоначальным способом приобретения

прав на недвижимое имущество"4. Абсолютно прав Б.М. Гонгало, когда

1 Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звеков В.П. и др. Комментарий части первой

Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М., 1996 (автор

комментария - Е.А. Суханов).

2 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский

кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. - М., 1998. - С. 276.

3 Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2001. С.

12.

4 Скворцов О.Ю., Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М., 2006. - С. 66.

25

утверждает, "нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится

таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и

до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость

возникают после его совершения"1. Е.М. Тужилова-Орданская полагает, что

"государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это

лишь следствие, констатация объективно присущих этой категории вещей

свойств, закрепленных законодательством"2.

Несколько усовершенствованный вариант использования юридического

критерия предлагаютавторы "Концепции развития гражданского законодательства

недвижимом имуществе". Они, называя физическую связь с землей главным

критерием отнесения объекта к недвижимости, в качестве второго

("второстепенного"? – В.А.) критерия называют юридическую связь объекта с

земельным участком, ссылаясь при этом на нормы о самовольной постройке (ст.

222 ГК РФ), которая связывает с законностью создания объектов их возможность

"стать объектами права собственности и иных гражданских прав"3. Аналогичной

позиции придерживается В.В. Чубаров4.

Данная позиция не представляется удачной, прежде всего, с точки зрения ее

соответствия действующему законодательству. Гражданский кодекс, давая в ст.

222 определение самовольной постройки, указывает, что это "недвижимое

имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в

порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без

получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением

градостроительных или строительных норм и правил". Таким образом, ясно, что

1 Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним/ Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. 2-е

изд. - М., 2001. - С. 16

2 Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском

праве России. - М., 2007. - С. 40.

3 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - М.,

2004. - С. 7.

4 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. - М., 2006. - С. 143-

145.

26

незаконность возведения - это критерий отнесения недвижимости к самовольным

постройкам, а не решения вопроса об отнесении объекта к недвижимости.

Наоборот, вопрос о самовольной постройке может возникнуть лишь после

того, как будет решено, относится объект к недвижимости или нет. Использование

данной концепции на практике приводит к смешению функций органов

государственной регистрации, призванных решать вопрос о законности создания

объекта, и органов технического и кадастрового учета, в задачу которых должно

входить исключительно описание объекта как объективно существующего явления

без какой-либо правовой оценки обстоятельств, связанных с его созданием.

Использование критериев законности создания объектов при технической

инвентаризации приводит к нарушениям прав владельцев объектов, если

существуют сомнения в правомерности их действий по созданию этих объектов.

Будучи лишены возможности получения технической документации на

возведенные ими объекты недвижимости, они фактически лишаются возможности,

как доказывать в регистрирующем органе и суде законность своих действий по

возведению объекта, так и предпринимать действия по легализации постройки в

соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Нужно отметить, что указанные последствия реализации данной концепции не

являются плодом теоретизирования и фантазий. Занимаясь вопросами