Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [8]

Выводы и основные положения диссертационного исследования отражены в

опубликованных автором монографиях, статьях, учебных пособиях (общим

объемом более 70 п.л.).

Итоги диссертации обсуждались специалистами на научно-практических

конференциях и семинарах. Основные положения работы используются автором

при чтении курса "Государственная регистрация прав на недвижимость", а также

лекций и практических занятий для судей, нотариусов и специалистов, работающих

на рынке недвижимости.

Многие работы, опубликованные по теме диссертации, включены в

программы высших учебных заведений по курсу "Гражданское право", в

информационно-правовые системы "Гарант" и "Консультант-плюс". Отдельные

предложения автора учтены при подготовке Федерального закона "О регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также при подготовке ряда

нормативных актов Санкт-Петербурга.

20

Глава 1. ПОНЯТИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ

НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие объекта недвижимости

По весьма точному замечанию В.А. Белова сложную ситуацию в правовом

регулировании отношений, связанных с недвижимостью, определяют две главные

причины "1) размытость критериев разделения имущества на движимое и

недвижимое и 2) отсутствие четкого понимания смысла и назначения процедур

государственной регистрации прав"1. Значение рассмотрения вопроса о понятии

недвижимости в связи с проблемами государственной регистрации прав на него

определяется рядом обстоятельств. Во-первых, решение о том, относится ли

данный объект к недвижимому имуществу, всегда должно предшествовать

решению всех других вопросов, подлежащих рассмотрению регистрирующим

органом. Во-вторых, в научной дискуссии по поводу критериев отнесения объекта

к недвижимости вопрос о правовом значении регистрации занимает очень важное

место.

Автор не ставит перед собой цели обзора всех существующих точек зрения

на понятие объекта недвижимости, а также анализа весьма многообразных

подходов к понятию недвижимого имущества в зарубежных странах2.

Применительно к вопросам регистрации прав на недвижимость представляется

необходимым остановиться на понятии недвижимости, которое сформулировано в

действующем законодательстве.

Статья 130 ГК РФ так определяет недвижимое имущество: "К недвижимым

вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки,

1 Белов В.А. Предисловие к книге С.А.Бабкина "Основные начала организации оборота

недвижимости". - М., 2001. - С. 27-28.

2 См. Бабкин С.А.,"Основные начала организации оборота недвижимости". - М., 2001;

Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М., 2006.

21

участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение

которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе

здания, сооружения, объекты незавершенного строительства ".

Назначение любого определения, а, в особенности, законодательного,

состоит в том, чтобы иметь возможность из числа всех предметов и явлений в

каждом случае выделить объекты, обозначаемые определяемым понятием. С

учетом имеющихся в законе определений объект относится к недвижимости, если

он:

а) относится к числу объектов, прямо перечисленных в определении, т. е.

является земельным участком, участком недр;

б) является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без

несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Перечисленные две категории объектов (земельные участки и участки недр) в

соответствии с законодательным определением недвижимости имеют

самостоятельное значение, в то время, как все остальные категории объектов,

перечисленные в определении, приводятся как примеры объектов, которые

связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба его

назначению невозможно. В то же время законодательство практически не

содержит определений зданий, сооружений, объектов незавершенного

строительства, а на практике объекты, которые именуются зданиями,

сооружениями, объектами незавершенного строительства, на самом деле могут не

отвечать признаку законодательного определения. Так, например, в практике

органов учета недвижимого имущества широко используется термин

"сооружение" применительно к объектам, связь с землей которых носит

временный характер – сборно-разборные торговые павильоны, складские модули

и пр.

Таким образом, лишь такой объект, который на основании закона может быть

признан земельным участком или участком недр1 без установления каких-либо

1 Недавно из перечисления в ст. 130 ГК РФ исключены обособленные водные объекты,

22

дополнительных признаков должен быть отнесен у недвижимости. В отношении

всех остальных объектов, как бы они не назывались, должна быть установлена их

прочная связь землей, при которой их перемещение без несоразмерного ущерба

назначению невозможно.

В этой связи С.А. Степанов, отмечает: "при самых разнообразных