Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [6]

как переходный к принципам полной и безусловной ответственности государства за

действительность зарегистрированных им прав на недвижимость. В нем должны

быть сформулированы принципы публичной достоверности и бесповоротности и

указан срок введения их в действие. Цель такого закрепления - с одной стороны,

четкое определение правового значения государственной регистрации, как для

правообладателей, так и для третьих лиц, а, с другой стороны, гарантия сохранения

направления развития системы государственной регистрации.

15

10. Нормы, относящиеся к государственной регистрации прав на

недвижимость, рассматриваются как комплексный, межотраслевой институт,

поскольку нормы гражданского, административного, гражданско-процессуального

права, регулирующие отношения, связанные с государственной регистрацией прав

на недвижимость, не способны к автономному существованию. При этом ведущей

отраслью применительно к регистрации прав на недвижимость является

гражданское право.

11. В целях более последовательного осуществления принципавнесения в

российской системе регистрации представляется целесообразным вообще

исключить возможность распоряжения имуществом, право на которое возникло, без

предварительной регистрации этого права в порядке установленном действующим

законодательством. Предлагается в законе предусмотреть только два варианта

правового значения государственной регистрации для всего многообразия случаев

возникновения прав на недвижимость: а) регистрация - условие возникновения

права: право без регистрации не считается возникшим; б) регистрация - условие

распоряжения правом: право существует без регистрации, но для того, чтобы

осуществить распоряжение этим правом, существующее право необходимо

предварительно зарегистрировать.

12. В рамках действующей в России регистрационной системы, допускающей

лишение добросовестного приобретателя зарегистрированного права на

недвижимое имущество, приобретатель недвижимого имущества, ссылаясь на

регистрацию права отчуждающего имущество лица, не может во всяком случае

утверждать, что он не мог знать об отсутствии у последнего права на отчуждение.

Он должен признаваться добросовестным, когда он не знал об отсутствии у лица,

отчуждающего это имущество, права на отчуждение, и не мог об этом знать: а) из

данных Единого государственного реестра прав и сделок с недвижимым

имуществом (ЕГРП) и б) из правоустанавливающих документов, на основании

которых была произведена государственная регистрация права лица, производящего

отчуждение. Признание ЕГРП единственным значимым источником сведений для

16

приобретателя недвижимости возможно лишь при реализации в регистрационной

системе принципов публичной достоверности и бесповоротности.

13. Необходимо отменить требование закона о регистрации сделок

отчуждения, которые непосредственно влекут переход прав на недвижимость. При

этом сделки отчуждения, которые непосредственно не влекут перехода прав на

недвижимость, т. е. такие сделки, по которым переход права связан с наступлением

в будущем определенного условия, должны подлежать самостоятельной

регистрации в качестве обременения вещного права продавца на объект.

Необходимость регистрации этих сделок вызывается требованием защиты прав как

приобретателя, так и третьих лиц, поскольку запись о данной сделке в реестре

должна препятствовать недобросовестному продавцу в заключении иных сделок по

поводу объекта и предупреждать возникновение споров.

14. Законом должен быть установлен механизм, который направлен не на

последующее реагирование на коллизии между решениями органов,

регистрирующих юридические лица, и органов, регистрирующих права на

недвижимое имущество, а на предотвращение самой возможности возникновения

этих коллизий. В качестве такого механизма целесообразно в главе 4 Гражданского

кодекса РФ предусмотреть требование о регистрации сделок по передаче

недвижимого имущества в собственность вновь создаваемых юридических лиц.

Такая сделка может быть зарегистрирована как обременение права собственности

учредителя.

15. В законодательстве необходимо провести четкое различие между

понятиями ограничение и обременение в отношении недвижимого имущества. При

этом под ограничением права на недвижимость следует понимать установленное на

основании закона, либо уполномоченными органами, либо на основании сделки

уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий,

установленным законом непосредственно. Обременение имущества - это

установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами

уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене

17

правообладателя ограничения вещных прав на имущество и специальные

обязанности обладателей этих прав. Соответствующие определения необходимо

включить в ст. 131 Гражданского кодекс РФ и в Закон о регистрации.