Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [4]

анкетирование 253 работников органов, осуществляющих регистрацию прав на

10

недвижимость, 118 работников организаций, осуществляющих технический и

кадастровый учет объектов недвижимости, 132 специалистов агентств,

оказывающих услуги на рынке недвижимости. Автор также использовал свой опыт

работы в период с 1995 по 1999 год в качестве заместителя руководителя

Городского бюро регистрации прав на недвижимость Санкт-Петербурга, а также

опыт работы в качестве адвоката, специализирующегося на делах, связанных с

оборотом недвижимого имущества.

Научная новизна результатов исследования. Диссертация представляет

собой комплексное гражданско-правовое исследование такого правового явления,

как государственная регистрация прав на недвижимость, результатом которого

стала выработка правовой концепции государственной регистрации прав на

недвижимое имущество как основного элемента правового режима недвижимости.

Впервые в науке гражданского права рассмотрена иерархия целей государственной

регистрации, классификация систем регистрации на базе их основных принципов,

даны определения правовых понятий правоустанавливающего документа,

ограничения прав на недвижимое имущество, обременения недвижимого

имущества, сформированы новые подходы к регистрации вещных прав и их

обременений и ограничений. В работе представлена система законодательных мер

по реформированию существующей в России системы регистрации прав на

недвижимость.

Новизна результатов, полученных в ходе диссертационного исследования,

конкретизируется также положениями, вынесенными на защиту:

1. Категория недвижимого имущества выделена в законе для того, чтобы

определить специфику тех правовых отношений, которые складываются по поводу

данного объекта гражданских прав. Представляется логической ошибкой делать

критерием отнесения объекта к недвижимости те отношения, которые существуют

по поводу этого объекта. Объект недвижимости существует как физически, так и

юридически независимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого

объекта. Основной признак вещи – возможность в принципе, при определенных

11

условиях стать объектом гражданских прав. Недвижимая вещь от других вещей

должна отличаться лишь объективными признаками, т. е. такими, которые не

связаны с правовыми отношениями, осуществляемыми по поводу этой вещи. Для

устранения из закона оснований для так называемой "юридической концепции"

недвижимости предлагается изменить текст второго абзаца п. 1 ст. 130 ГК РФ,

изложив его в следующем виде: "К недвижимым вещам приравниваются

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть приравнено и иное имущество".

2. Учитывая проблемы, с которыми связано решение вопроса об отнесении

объектов к недвижимому имуществу, целесообразно в Федеральном законе "О

государственном кадастре недвижимости" конкретизировать критерии,

определяющие прочность связи этого имущества с землей и невозможность

перемещения соответствующих объектов без соразмерного ущерба их назначению.

В первую очередь, в этом законе должны быть даны такие понятия, как здание,

сооружение, помещение и объект незавершенного строительства. Они могут быть

сформулированы следующим образом:

Здание - объект капитального строительства жилого или нежилого

назначения, предназначенный для размещения людей .

Сооружение - объект капитального строительства, не предназначенный для

размещения людей .

Помещение - часть здания или сооружения, обособленная от других его

частей, имеющая самостоятельный вход либо с земельного участка, либо из общих

помещений здания или сооружения.

Объект незавершенного строительства - изменения на земельном участке,

непосредственно направленные на создание нового здания или сооружения, а равно

реконструируемое здание или сооружение".

3. Необходимо устранить существующие несоответствия между

классификацией объектов недвижимости в гражданском и жилищном

законодательстве. Жилищный кодекс РФ должен быть приведен в соответствие с

12

гражданским законодательством путем исключения жилых домов из перечня жилых

помещений. Установленная гражданским законодательством трехзвенная

классификация объектов исключает возникновение каких-либо промежуточных

уровней. Это означает, что здание должно делиться исключительно на помещения.

В Жилищный, Земельный и Гражданский кодексы РФ должны быть внесены

изменения, исключающие возможность считать самостоятельными объектами

недвижимого имущества комнату в коммунальной квартире, часть квартиры, часть

земельного участка.

4. Помещение может быть признано общим имуществом дома, если оно само

обслуживает несколько помещений в этом доме, либо не имеет и не может иметь

другого назначения, кроме места расположения коммуникаций или оборудования,

относящегося к общему имуществу дома. В том случае, если соответствующие