Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [5]

коммуникации и оборудование находятся в помещениях, которые могут иметь

самостоятельное использование, не влекущее невозможность нормального

функционирования коммуникаций и оборудования, то такие помещения не следует

относить к общим, они могут иметь статус самостоятельных объектов

недвижимости – помещений. Что же касается расположенных в этих помещениях

коммуникаций и оборудования, то в связи с их нахождением в помещении для его

владельца может быть установлен сервитут, заключающийся в праве доступа к

этим объектам в интересах собственников остальных помещений в доме.

5. Принцип ст. 290 ГК РФ (общая долевая собственность собственников

помещений на общее имущество здания) должен применяться к нежилым зданиям

на основании п. 1 ст. 6 ГК РФ с использованием аналогии закона. В то же время

применение аналогии является для нежилых помещений лишь временным выходом

из ситуации. Необходимо закрепить в ГК РФ принцип общей долевой

собственности на общее имущество любого здания, помещения в котором

находятся в собственности двух и более лиц. Статья 290 ГК РФ должна быть

перемещена в главу 6 ГК РФ с заменой в ее тексте "многоквартирного дома" на

"здание", а "квартиры" на "помещение".

13

6. Изменение границ земельных участков и помещений в соответствии с

волеизъявлением их правообладателей следует рассматривать как особый способ

приобретения права, который нуждается в самостоятельной законодательной

регламентации. Для этого предлагается ввести в п. 2 ст. 218 ГК РФ абзац второй

следующего содержания: "В случае образования новых объектов недвижимого

имущества из ранее существовавших без проведения реконструкции на основании

волеизъявления собственника (собственников) ранее существовавших объектов

недвижимого имущества, право собственности на образованные новые объекты

приобретается этим лицом (лицами) с момента кадастрового учета этих объектов".

7. Необходимо в Законе о регистрации закрепить положение, в соответствии

с которым первой и основной целью государственной регистрации прав на

недвижимость является охрана прав участников оборота недвижимого имущества.

Эта цель выступает не только главной при регистрации прав на недвижимость, но

главной целью всего правового регулирования оборота недвижимости.

Установление такого безусловного приоритета названной цели, который далеко не

всегда признается в теории и на практике, должно означать, что все остальные цели,

которые могут иметь место при организации системы государственной регистрации,

должны реализовываться с учетом главной цели. Иначе говоря, если осуществление

иных целей входит в противоречие с главной целью, то эти иные цели не должны

осуществляться.

8. Под основными (системообразующими) принципами системы

регистрации прав на недвижимость предлагается понимать подлежащие

закреплению в законе принципы правового регулирования отношений в сфере

оборота недвижимого имущества, характеризующие: а) правовое значение акта

регистрации для обладателя права; б) правовое значение акта регистрации для иных

лиц; в) полномочия и ответственность регистратора; г) порядок возмещения

ущерба, причиненного регистрацией недействительных прав.

Реализация либо отсутствие реализации принципов публичной

достоверности и бесповоротности является ключевым звеном, характеризующим ту

14

или иную систему государственной регистрации. Системы регистрации прав на

недвижимость следует делить на основанные на этих принципах или не основанные

на них. В случае действия этих принципов мы имеем дело: во-первых, с

качественно иной степенью уверенности участников оборота недвижимости в

стабильности своих прав; во-вторых, - с качественно иной степенью позитивной

ответственности регистратора при принятии решения о внесении записи о правах в

реестр, которой должен соответствовать необходимый объем как обязанностей, так

и полномочий; в-третьих, с реализацией этих принципов связана и степень

негативной ответственности как государства за ущерб, причиненный неправильной

регистрацией, так и лично регистратора за ненадлежащее выполнение своих

обязанностей.

9. Особенностью системы регистрации, действующей в России, является

совмещение бюрократизма и широких полномочий регистратора, характерных для

системы, предполагающей публичную достоверность и бесповоротность, с

пониженными гарантиями и низкой ответственностью, свойственным системам, не

основанных на этих принципах. Такую систему нельзя признать завершенной и

соответствующей основной цели регистрации прав на недвижимое имущество.

Законодатель должен выбрать одну из двух ранее выделенных систем. Либо следует

отказаться от правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию,

либо реализовать в полном объеме принципы публичной достоверности и

бесповоротности.

Действующий Федеральный Закон о регистрации должен рассматриваться