Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [30]

недвижимости. Но и здесь не может быть квартиры, состоящей из двух квартир,

или комнаты, состоящей из двух комнат.

Несколько иное соотношение между зданием и находящимися в нем

помещениями. Здание может существовать как единый объект недвижимости без

разделения на помещение. Если у такого здания один собственник, то независимо

от назначения здания (жилое или нежилое) оно может рассматриваться как единый

объект. Здание может рассматриваться как единый объект и тогда, когда на него

установлена долевая собственность, независимо от того, определен порядок

пользования зданием или нет.

Авторы Концепции определяют соотношение между зданием и помещениями

в нем следующим образом: "Признание помещений в здании самостоятельными в

обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание здания в

качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как

объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения"1. Им возражает

С.А. Степанов: "Не ставя под сомнение первую часть приведенного предложения,-

пишет он, - представляется недостаточно аргументированной вторая его часть – о

юридическом исчезновении здания как объекта гражданских прав, поскольку

первоначальной недвижимой вещью выступала не просто вещь, а составная вещь с

более сложным системным уровнем и типом элементно-структурных отношений"2.

Нам ближе позиция С.А. Степанова. Действительно, применительно к ЕГРП

не может быть одновременно зарегистрировано право собственности на здание и

на помещение в нем. Однако исчезновение здания из реестра, которое в таких

случаях происходит в форме прекращения права на него, не должно означать

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 49.

2 Степанов С.А Недвижимое имущество в гражданском праве. - С. 51.

72

прекращения его юридического существования. О том, к каким последствиям

приводит такая логика, автор уже высказывался выше.

Что произойдет, если собственник здания захочет произвести отчуждение

одного из помещений, либо участники долевой собственности прийдут к

соглашению о реальном разделе здания, в результате которого у них собственности

окажутся отдельные помещения? С точки зрения объективной реальности со

зданием ничего не произойдет – как оно находилось на земельном участке и имело

определенные внешние границы, так и будет продолжать существовать там же и в

том же виде. Но можно ли в этом случае говорить о здании, как об объекте

собственности? Можно ли определить, в чьей собственности находится здание,

если помещения в нем принадлежат разным лицам?

Представляется, что на эти вопросы можно ответить только отрицательно.

Законодательство о недвижимости построено таким образом, что фиксация

вещных прав на помещения в здании должна сопровождаться прекращением прав

на здание как на единый объект собственности. С появлением права собственности

на помещения право собственности на здание описывается по схеме статей 289-290

ГК РФ, здание превращается в объект, где существует право собственности

отдельных лиц на отдельные помещения и право общих долевой собственности

этих лиц на общее имущество дома. Таким образом, хотя здание, безусловно,

продолжает существовать как объект недвижимости, оно перестает быть объектом

права собственности.

В ЕГРП это отражается следующим образом. Запись, содержащая описание

здания как объекта недвижимости сохраняется (подраздел I раздела II) – эта запись

аннулируется только при физическом прекращении существования здания.

Прекращается запись о праве собственности на здание (подраздел II раздела II).

Делаются записи, содержащие описание помещений в здании (подраздел I раздела

III), и записи о праве собственности на все помещения в здании (подраздел II

раздела III).

73

При этом следует иметь в виду, что отчуждение даже одного помещения

собственником здания с неизбежностью должно влечь оформление прав на все

помещения в здании, в том числе и на те, которые остались в собственности

прежнего собственника здания. Не может быть такой ситуации, когда будет

выделено только одно помещение, подлежащее отчуждению, поскольку

собственность на здание не может описываться по формуле "собственник всего

здания, кроме одного помещения". Возможны только две формулы: либо

"собственник всего здания", либо "собственник помещения (помещений)".

Нетрудно догадаться, что данная ситуация должна быть обратимой: любой

собственник всех помещений в здании может по своему желанию прекратить свое

право собственности на все помещения, "обменяв" это право на право

собственности на все здание.

Рассмотренная конструкция носит весьма абстрактный характер, поскольку

изменения происходят в отношениях собственности на объект, но отражаются как

изменение объекта, которого в реальности не происходит. Однако, для того, чтобы

правильно ориентироваться при совершении различных операций с недвижимым

имуществом, с этими противоречиями необходимо примириться и