Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [31]

руководствоваться предлагаемыми правилами.

1.3. Вновь созданный объект недвижимости

Гражданское законодательство и нормативные акты о регистрации прав на

недвижимое имущество не содержат понятия "первичное возникновение права".

Между тем, по мнению автора, выделение данной категории при теоретическом

анализе необходимо по ряду причин. Во-первых, задача установления прав на

объекты, которые ранее не имели собственника, либо вопрос о собственности на

которые не был предметом исследования регистрирующих органов, имеет особую

важность, поскольку от правильности решения будут зависеть права всех

последующих собственников объекта. Во-вторых, решение этой задачи требует

74

углубленного исследования значительного количества документов, правовая

экспертиза первично возникающих прав отличается повышенной сложностью и

трудоемкостью по сравнению с экспертизой, проводимой по сделкам отчуждения

объектов недвижимости.

Прежде чем перейти к рассмотрению конкретных вопросов, связанных с

установлением прав на вновь создаваемые объекты недвижимости, хотелось бы

остановиться на одной проблеме, которая связана с первичным возникновением

прав.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ "право собственности на здания,

сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее

государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации". При этом

вполне очевидным является то, что данное положение распространяется только на

те объекты недвижимости, которые созданы после 31 декабря 1994 года. Что же

касается объектов, вновь созданных до введения в действие первой части ГК РФ, то

право собственности на них возникало с момента их создания независимо от какой-

либо регистрации, поскольку Гражданский кодекс РСФСР 1964 года не содержал

каких либо специальных норм о моменте возникновения прав на вновь созданную

недвижимость.

Таким образом, объекты, созданные до 1995 года, могли становиться

предметом отчуждения без какой-либо предварительной регистрации.

Применительно же к процедуре государственной регистрации это означает, что за

регистрацией своего права на такой объект может обратиться лицо, право которого

возникло на основании сделки отчуждения или по иным основаниям, которые

нельзя отнести к первичным способам приобретения права. Между тем, для

регистрирующего органа такое обращение будет первичным, поскольку ранее

право собственности на данный объект никогда не регистрировалось. При этом

сложность правовой экспертизы может значительно возрасти, поскольку анализу

необходимо будет подвергнуть, как основания возникновения права у первичного

собственника, так и законность возникновения прав у последующих собственников,

75

которых может быть весьма значительное количество. Например, объект,

созданный в 1991 году, мог неоднократно продаваться до того, как последний его

приобретатель обратился за регистрацией своего права на основании последней

сделки.

Итак, с одной стороны, к первичному возникновению прав следует относить

возникновение прав на вновь создаваемые объекты недвижимости. Критерием

первичности здесь является то обстоятельство, что ранее на соответствующий

объект отсутствовало право какого-либо лица. С другой стороны, для

регистрирующего органа первичным является всякое обращение, если ранее права

на данный объект не были зарегистрированы. При этом как в первом, так и во

втором случае деятельность регистрирующего органа обладает значительной

спецификой, которая связана с установлением первичного возникновения права.

Эта специфика весьма значительна для того, чтобы найти особое отражение в

законодательстве, устанавливающем порядок регистрации.

Статья 6 Закона о регистрации провозглашает действительность прав на

недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу этого закона при

отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом (п. 1). В

прежней редакции этой статьи указывалось, что регистрация прав, о которых шла

речь в первой ее части, становится необходимой при регистрации ограничения

(обременения) или иной сделки с данным объектом. С учетом этой формулировки

до внесения изменений в Закон о регистрации1 первичное право на объект,

созданный до 1995 года, могло стать предметом регистрации в том случае, если

после вступления Закона в силу регистрировалась сделка с этим объектом, либо

ограничение (обременение) права на него. Если же переход права на объект

состоялся до вступления в силу Закона о регистрации, то регистрации при

совершении последующих сделок подлежало право, возникшее последним.

1 Федеральный закон РФ от 09.06.2003 №69-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним"

76

В то же время и при такой формулировке закона никто не снимал с

регистрирующего органа обязанность проверить, возникло ли право собственности

на объект, как у первичного собственника, так и у последующих. Видимо, учитывая