Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [29]

конкретных нежилых помещений - иные лица. Данный вывод является весьма

спорным, поскольку приводит к ситуации, когда при последовательном или

одновременном отчуждении всех помещений в здании собственность на само

здание сохраняется за прежним владельцем. При этом, даже в том случае, когда все

1 Архив Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, дело № А56-

18956/98. Аналогичные выводы содержатся в постановлении ВАС РФ от 10 сентября

2002 г. № 3673/02.

69

помещения будут приобретены одним лицом, данное положение сохранится - в

доме будет собственник помещений как пространства между стенами и

собственник здания (за исключением пространства помещений). Очевидно, что для

того, чтобы стать собственником здания, собственнику помещений нужно будет

приобрести в дополнение к помещениям все остальное - стены, иные несущие

конструкции, инженерное оборудование, общие помещения и прочее, т. е.

фактически повторно купить объект, либо согласиться на возмездное

предоставление ему этих объектов в пользование "собственником здания", т. е.

практически арендовать здание, в котором у него есть право собственности на все

помещения.

Такая конструкция сама по себе выглядит достаточно странно. Весьма

сомнительной представляется и аргументация, предложенная судом, который в

качестве основного довода против применения аналогии указывает на

принципиальную разницу между отношениями, которые складываются по поводу

жилых и нежилых помещений. Однако в чем состоит эта принципиальная разница,

суд не указывает, отмечая лишь то, что эти отношения отличаются "и по субъекту

и по объекту". Между тем и это утверждение в первой его части представляется

неверным, так как собственниками как жилых, так и нежилых помещений могут

быть и физические, и юридические лица. Как уже указывалось, оба вида объектов

могут одновременно находиться в одном здании, причем периодически переходить

от физических лиц к юридическим и наоборот. Таким образом, из различий

остается только различие по объекту. Однако, если бы не было этого различия, то

не было бы различия в отношениях, и вопрос о применении аналогии не стоял бы.

Таким образом, по нашему мнению, имеются все основания для применения

по аналогии законодательства о структуре собственности в многоквартирных

жилых домах и к нежилым помещениям, независимо от того, находятся они в

жилом доме или нет.

В то же время применение статей 289, 290 ГК РФ по аналогии является для

нежилых помещений лишь временным выходом из ситуации. В Гражданском

70

кодексе РФ должен быть закреплен принцип общей долевой собственности на

общее имущество не только в многоквартирном доме, но и в любом здании,

помещения в котором находятся в собственности двух и более лиц. Статья 290 ГК

РФ должна быть перемещена в главу 6 ГК РФ с заменой в ее тексте

"многоквартирного дома" на "здание", а "квартиры" на "помещение".

Соответствующая норма могла бы иметь следующий вид:

Статья 131-1. Общее имущество собственников помещений в здании

1. Собственникам помещений в здании принадлежат на праве общей долевой

собственности общие помещения здания, несущие конструкции здания,

механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за

пределами или внутри помещения, обслуживающее более одного помещения.

2. Общие помещения здания находятся в общей долевой собственности

собственников тех помещений, которые эти общие помещения обслуживают.

3. Собственник помещения в здании не вправе отчуждать свою долю в праве

собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия,

влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.

В Гражданском кодексе следовало бы также урегулировать порядок

определения размера долей в общем имуществе нежилого здания, порядок

пользования и распоряжения общим имуществе такого здания. Этот порядок мог

бы быть установлен по аналогии с соответствующими нормами, относящимися к

многоквартирным домам.

В тесной связи с рассмотренной проблемой находится вопрос о соотношении

таких объектов, как здание и помещение. Мы уже говорили о том, что не может

существовать помещения, состоящего из помещений. Если несколько помещений

объединяются в одно, то с момента возникновения объединенного помещения они

перестают существовать в реестре, что выражается в том, что они исключаются из

кадастрового учета и права на них прекращаются в ЕГРП, одновременно с

регистрацией права на новое помещение. То же самое происходит при разделении

одного помещения на несколько. В этом случае прекращает существовать в

71

реестре бывшее единое помещение. Это правило неукоснительно соблюдается для

помещений нежилого назначения. Что же касается многоквартирных жилых

домов, то и здесь действует то же правило, с поправкой на то, что в состав жилых

помещений – квартир, могут входить комнаты, как самостоятельные объекты