Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [27]

до тех пор, пока не зарегистрируют на него свое право общей долевой

собственности. Очевидно, поэтому появился порядок регистрации прав на

объекты общего имущества дома1.

Слишком категоричным представляется суждение авторов Концепции о том,

что невозможно такое положение, при котором некоторые элементы (помещения)

принадлежат на праве общей собственности лишь некоторым (не всем)

собственникам помещений в здании. Действительно, закон не предусматривает

такой возможности. Однако в многоквартирных домах объективно существуют

такие помещения, которые обслуживают только некоторые квартиры и,

практически, не имеют отношения к собственникам других помещений. К таким

помещениям относятся лестничные площадки, лестницы, колясочные. При

подходе, декларируемом действующим законодательством и поддерживаемом

авторами Концепции, для решения вопросов использования или преобразования

этих помещений необходимо согласие всех собственников помещений в доме, что

делает решение этих вопросов весьма затруднительным. Вот почему, на наш

взгляд, следовало бы прислушаться в предложению Т.В. Глинщиковой, которая

считает, что "следует закрепить правило, согласно которому общее имущество в

кондоминиуме находится в долевой собственности тех домовладельцев, для

обслуживания помещений которых оно предназначено"2.

Есть и еще одна сторона проблемы общих помещений в жилых домах -

проблема момента возникновения у собственников квартир права общей долевой

1 Инструкция об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав

на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на

объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном

доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой

собственности на такие объекты недвижимого имущества. Утверждена приказом

Минюста от 14.02.2007 № 29.

2 Глинщикова Т.В. Указ. соч. - С. 26.

65

собственности на общие помещения. Проблема эта связана с тем, что право

собственности на жилые помещения у граждан и юридических лиц стало возникать

с начала 90-х годов по различным основаниям (как у членов жилищных

кооперативов, в результате приватизации, в порядке долевого участия в

строительстве жилья), а норма статьи 290 ГК РФ стала действовать с 1 января

1995 г. Такое положение дает основания для высказывания различных точек зрения

на момент возникновения права общей долевой собственности. При этом в

судебной практике встречалась позиция, в соответствии с которой при переходе

прав на квартиры в порядке приватизации у граждан возникало право на квартиру,

как некое пространство, а право на общие помещения и иное общее имущество

оставалось у государства.

Такая концепция представляется в корне неправильной. В ст. 290 ГК РФ

законодатель определил структуру собственности в любом жилом доме независимо

от времени и оснований возникновения прав на квартиры. Если принять за истину

предлагаемую альтернативную точку зрения, то это означало бы, что в двух

одинаковых домах в зависимости от основания возникновения прав собственников

квартир были бы совершенно разные отношения по поводу общего имущества - в

домах ЖСК или в доме, построенном за счет долевого участия, общее имущество

принадлежало бы на праве общей долевой собственности собственникам квартир, а

в доме, где квартиры были приватизированы, собственником общих помещений

оставалось бы государство. Причем для этих домов ситуация была бы неизменной

независимо от перехода прав на квартиры к другим лицам. Вполне очевидной

являлась бы ненормальность такой ситуации и необходимость унификации

структуры собственности во всех домах.

Не согласился с этой концепцией и Верховный Суд РФ, который не нашел

убедительными доводы о том, что согласование реконструкции чердаков и

мансард с собственниками квартир не требуется, в частности, потому, что при

заключении договора приватизации собственники квартир не приобрели долю в

66

праве собственности на общее имущество, которое даже при наличии в доме

приватизированных квартир осталось в собственности государства.

Суд указал, что с введением в действие части первой ГК РФ ст. 289 ГК РФ,

имеющая название "квартира как объект права собственности", определила, что

данный объект, помимо непосредственно жилого помещения неизбежно включает

в себя и долю в праве на общее имущество дома, перечисленное в ст. 290 ГК РФ.

При этом норма п. 1 ст. 290 ГК РФ не содержит каких-либо ограничений

применительно к основаниям возникновения права собственности на квартиры в

многоквартирном доме, и поэтому должна применяться во всех случаях, когда

квартиры в таком доме принадлежат на праве собственности разным лицам, вне

зависимости от того, в силу каких юридических фактов упомянутые лица стали

собственниками квартир"1.

Не сделал никаких изъятий из правила об общем имуществе