Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [25]

имуществу, на которые не может быть установлена собственность одного лица, и

которые находятся в долевой собственности собственников помещений. Так

определяется законом структура собственности в жилых домах. На практике такая

структура вызывает ряд вопросов.

Первый вопрос - это выработка критериев отнесения помещений к общему

имуществу. Закон в качестве такого критерия называет обслуживание таким

помещением более одной квартиры. Этот критерий хорошо работает при отнесении

к общему имуществу лестниц, лестничных площадок и т. п. Хотя и для помещений

такого рода не все так однозначно. Нет, например, никаких сомнений в

необходимости отнесения к общим помещениям дома лестницы, на которую

выходят несколько квартир. Но встречаются такие ситуации, когда лестница ведет

только в одну квартиру. Достаточно распространены случаи, когда на площадку

выходит одна квартира, при этом никто, кроме лиц, проживающих в данной

квартире, этой площадкой не пользуется. Каков же статус этих объектов в данном

случае? Вряд ли их можно отнести к общему имуществу дома, поскольку

отсутствует главный признак – обслуживание более одного помещения.

В то же время эти объекты не включены в состав тех помещений, которые они

обслуживают. Получается, что они пребывают в неопределенном статусе, который,

с одной стороны, не позволяет собственнику помещения распоряжаться ими в том

же режиме, что и квартирой, а, с другой стороны, не создает оснований для

60

предъявления требования к собственникам всех помещений в доме участия в

содержании этих объектов как элементов общего имущества дома.

По нашему мнению, такие объекты относятся к обслуживаемому ими

единственному помещению как принадлежность к главной вещи (ст. 135 ГК РФ).

Именно по этому основанию на собственника помещения должна быть возложена

обязанность по их содержанию. В то же время в отношении таких объектов для

собственника обслуживаемого помещения упрощается вопрос о включении таких

объектов в состав помещения. Если для включения общего имущества в состав

квартиры или иного помещения необходимо согласие всех собственников

помещений в доме ( п. 3 ст. 36 ЖК РФ), то для собственника квартиры, которая

является единственным обслуживаемым помещением, вопрос о присоединении

лестницы или площадки будет связан исключительно с техническими

согласованиями.

Но есть некоторые помещения, статус которых практически всегда вызывает

проблемы. К числу таких помещений относятся помещения в подвалах и

цокольных этажах, отдельные помещения технических этажей, чердачные

помещения. Во всех этих помещениях, как правило, расположено оборудование,

обслуживающее весь дом в целом или отдельные его части. Согласно ст. 36 ЖК

РФ общим имуществом дома являются "коридоры, технические этажи, чердаки,

подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее

более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)".

Данная формулировка не дает возможности сделать однозначный вывод о том,

является ли наличие инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более

одного помещения в данном доме оборудования необходимым признаком для

отнесения к общему имуществу не только подвалов, но и коридоров, технических

этажей и чердаков. Если этот признак относится только к подвалам, то любой

чердак или технический этаж должен признаваться общим имуществом дома,

независимо от того, что там находится.

61

Однако некоторые из таких помещений уже являются собственностью

отдельных лиц, сдаются государством в аренду. Поступают заявления на

регистрацию права собственности на такие помещения как на вновь созданные

объекты. И каждый раз в таком случае необходимо установить, что данное

помещение не относится к общему имуществу. При этом очевидно, что решать этот

вопрос нужно на уровне кадастрового и технического учета. Именно органы учета

объектов недвижимости должны в каждом случае выделять из числа помещений

те, которые относятся к общему имуществу.

Представляется, что относить объекты к общим помещениям дома только на

основании их наименования – это не очень продуктивный подход. Критерий же

наличия в рассматриваемом помещении инженерных коммуникаций и

оборудования, обслуживающего более одного помещения, также не является

вполне удачным. Доказательством этого является то, что его применение на

практике является далеко не безусловным. Трудно найти подвал или чердак, в

которых не проходили бы коммуникации и не было бы какого-нибудь общего

оборудования. Между тем в большом количестве случаев эти коммуникации и

общее оборудование занимают лишь незначительную часть соответствующих

помещений. В то же время по техническим причинам выделить в отдельные

помещения те сегменты, в которых находятся коммуникации и общее

оборудование, часто невозможно. Признавать же подвальное помещение