Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [24]

количество квадратных метров к площади комнаты, находящейся в собственности.

2 Кузнецова О.В. Соблюдение права преимущественной покупки при отчуждении

комнаты в квартире коммунального заселения // Государственная регистрация прав на

недвижимость: теория и практика. - С. 105.

57

квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в

порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской

Федерации".

После этого возникает закономерный вопрос: для чего нужно было в нормах

Жилищного кодекса отходить от основных принципов классификации

недвижимого имущества, если права собственников новой группы объектов

недвижимости – комнат в коммунальных квартирах ничем не отличаются от прав

участников общей долевой собственности при признании квартиры неделимым

объектом недвижимости?

Мы полагаем, что квартира должна рассматриваться на основании ст. 133 ГК

РФ как неделимая вещь, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее

назначения как жилого помещения, пригодного для постоянного проживания.

Наличие помещений общего пользования, без которых квартира теряет это свое

назначение, не позволяет выделить комнату в самостоятельный объект. Любой

реальный раздел квартиры на несколько квартир всегда связан с реконструкцией и

созданием новых объектов недвижимости. Кроме того, признание комнаты в

квартире самостоятельным объектом снова нарушает трехзвенную классификацию

объектов, поскольку появляется четвертое звено.

Следует отметить также, что в главе 18 ГК РФ "Право собственности и другие

вещные права на жилые помещения" ничего не говорится о собственниках комнат

в квартирах или частей квартир, в ст. 289-291 ГК РФ речь идет только о

собственниках квартир. Нет никаких указаний о комнатах и в Законе о

регистрации. В то же время ст. 558 ГК РФ говорит о договоре купли-продажи

жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Если вопрос о

возможности продажи части жилого дома, которая может быть выделена в

самостоятельный объект недвижимости, нами уже рассматривался и имеет

положительное решение, то упоминание в этой статье о части квартиры вряд ли

можно считать удачным решением законодателя. Вот почему из Гражданского

58

кодекса следовало бы удалить все упоминания о возможности отчуждения частей

квартиры.

Если вопрос о квартирах и комнатах должен иметь однозначное решение, то

вопрос о частях нежилых помещений может решаться менее жестко. В отличие от

квартиры, нежилое помещение как объект должно отвечать только одному

признаку - представлять собой единое пространство с замкнутым контуром.

Поэтому комната может быть выделена в нежилом помещении в качестве

самостоятельного объекта при наличии соответствующего волеизъявления

собственника. Однако следует помнить, что в этом случае помещение в прежних

границах в реестре перестанет существовать и возникнет по крайней мере два

новых объекта на базе этого помещения.

Еще одной серьезной проблемой является проблема так называемых общих

помещений. Эта проблема имеет решение в Гражданском кодексе лишь

применительно к квартирам. В ст. 290 ГК РФ говорится о том, что "собственникам

квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой

собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое,

электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или

внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры".

Статья 36 ЖК РФ, конкретизируя эту норму, устанавливает, что

собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей

долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями

квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном

доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты,

лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в

которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного

помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши,

ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,

электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в

данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного

59

помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с

элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для

обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты,

расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в

многоквартирном доме).

Таким образом, применительно к жилым домам, помещения делятся на

собственно помещения, на которые может быть установлена собственность

физического или юридического лица, и помещения, относящиеся к общему