Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [22]

субъективное волеизъявление обладателя вещного права на объект недвижимости.

Приведем пример. Некое юридическое лицо имеет в собственности здание

нежилого назначения и намеревается продать ряд помещений в нем. При этом

здание имеет 5 этажей, каждый из которых построен по "коридорной" системе, т. е.

представляет собой коридор, в который выходят двери комнат. Продаже

подлежали помещения первого и второго этажа. При этом один из потенциальных

покупателей выразил желание приобрести весь первый этаж. Что же касается

второго этажа, то нашлось несколько покупателей на отдельные комнаты,

выходящие в общий коридор.

Обращаясь в органы технического и кадастрового учета, продавец просил

сформировать ему первый этаж здания как единое помещение, а на втором этаже

выделить в качестве отдельных помещений каждую комнату. Вполне очевидно,

что отсутствовали какие-либо законные основания для отказа заявителю в таком

формировании объектов. В то же время совершенно не исключена ситуация, когда

новый собственник помещения 1-го этажа станет продавать отдельные комнаты, а

все комнаты 2-го этажа будут куплены одним лицом, а затем проданы как единое

помещение второго этажа. Очевидно, в каждом из этих случаев в зависимости от

целей сторон сделки будет изменяться учет помещений.

Можно приводить и другие, гораздо более сложные примеры, однако во всех

случаях вопрос будет сводиться к тому, насколько желание собственника о

формировании помещения в тех или иных границах будет соответствовать

критериям помещения, которые имеются у органа технической инвентаризации и

кадастрового учета. Но, к сожалению, именно эти критерии отсутствуют в

совершенным, поскольку не позволяет отнести к квартирам помещения, имеющие выход

не в общие помещения дома, а непосредственно на земельный участок.

53

действующем законодательстве. Они существуют на уровне ведомственных

инструкций и актов локального значения, в связи с чем подход к решению данного

вопроса различен в различных регионах, а зачастую и в пределах разных районов

одного города. Это приводило и продолжает приводить к тому, что в рамках

одного здания возникает неразбериха в структуре собственности на входящие в

него объекты, что сказывается, как на управлении зданием в целом, так и на

взаимоотношениях различных собственников.

Отсутствие четкого правового регулирования порядка формирования объектов

приводило в ряде случаев к тому, что органы кадастрового и технического учета

полностью реализовывали пожелания собственников в части определения

"границ" объектов, входящих в здания. Так, в Санкт-Петербурге в качестве единых

объектов провозглашались совокупности частей здания, которые никак не

соединялись и не могли соединяться друг с другом (например, расположенные на

1-м и на 4-м этажах здания); границы помещений размещались по средней линии

общего коридора; в состав объектов включались фактически общие помещения

дома - лестницы, лестничные площадки и пр.).

Еще один вопрос в рамках данного раздела классификации состоит в том,

могут ли несколько помещений, сохраняя свой статус в качестве таковых,

образовывать новые объекты недвижимости, которые подлежат отражению в Ш-м

разделе ЕГРП. Мы полагаем, что на этот вопрос должен быть дан однозначный

отрицательный ответ. Установленная законом трехзвенная классификация

объектов исключает возникновение каких-либо промежуточных уровней. Это

означает, что здание должно делиться исключительно на помещения, поскольку

при возможности наличия между зданием и помещением еще каких-то объектов,

включающих помещения, классификация должна стать четырехзвенной. Кроме

того, если допустить такую возможность, то нет никаких оснований не допустить

существование в рамках здания объектов, состоящих, в свою очередь, из объектов,

включающих помещения (пятизвенная классификация), и т. д., и т. п. При

допущении такой возможности описать структуру собственности в здании, которая

54

и при трехзвенном делении является непростой, будет практически невозможно,

невозможно будет и организовать ведение ЕГРП в соответствии с действующими

Правилами.

Выводом же из предшествующих рассуждений должно быть положение о

том, что при формировании нового объекта на базе нескольких помещений эти

помещения должны прекратить свое существование в реестре как самостоятельные

объекты недвижимости, а помещением должен теперь именоваться новый объект,

включивший ранее существовавшие помещения с присвоением ему нового

кадастрового номера.

Что касается технических ориентиров возможности объединения нескольких

помещений в одно, которые должны быть законодательно закреплены, то

основным здесь должен стать принцип единого пространства, т. е. наличие

возможности проникновения из любой части объекта, именуемого помещением, в

любую другую его часть без выхода за границы объекта. В случае, если для какой-

либо части такая возможность отсутствует, это должно означать, что эта часть