Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [20]

Об учете частей объекта говорится почему-то исключительно для случаев, когда

часть объекта выступает предметом ограничения (обременения). Видимо,

Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" в этой части

нуждается в доработке. В нем следовало бы указать критерии возможности

самостоятельного учета частей зданий и сооружений и определить порядок такого

учета. В качестве таких критериев следует указать возможность автономного от

других частей здания функционирования, самостоятельного ввода в

эксплуатацию, реконструкции и сноса. В Законе же о регистрации и Правилах

ведения ЕГРП следовало бы предусмотреть возможность включения таких

объектов во II-й раздел Единого реестра.

Вторая проблема состоит в установлении возможности включения во II-й

раздел ЕГРП объектов, состоящих из нескольких зданий и сооружений, так

называемых комплексов зданий и сооружений. По нашему мнению, действующее

законодательство не позволяет положительно решить этот вопрос. Закону на

сегодня известен только один имущественный комплекс, признаваемый в целом

самостоятельным объектом недвижимости - это предприятие, как имущественный

комплекс. До прекращения действия Закона "О товариществах собственников

жилья" существовал и другой вид имущественного комплекса – кондоминиум. Но

48

с 1 марта 2005 года такое понятие и такой объект недвижимости не существуют в

нашем законодательстве. Только эти имущественные комплексы могли быть

отражены в ЕГРП, при этом, как следует из Правил ведения ЕГРП они подлежали

отражению не во II-м разделе реестра, а в самостоятельных разделах, которые не

охватываются схемой, изложенной в ст. 12 Закона о регистрации. Во II-м же

разделе все равно подлежали отражению отдельные объекты (здания и

сооружения), входящие в эти комплексы. Вот почему, если некий комплекс состоит

из отдельных зданий, учету должно подлежать каждое здание и право должно

регистрироваться на каждый подлежащий учету объект. Разумеется, это не

исключает рассмотрение собственником определенной совокупности объектов

именно как комплекса зданий (например, монастырь, комплекс спортивных

сооружений), однако, с точки зрения закона, каждое здание в этом комплексе будет

иметь самостоятельный статус. Нужно согласиться с М.Г. Пискуновой, которая

отмечает: "Если гражданским законодательством не предусмотрена возможность

собственника самостоятельно по своей воле объединять существующие у него

вещи и объявлять их "единой сложной вещью, соответственно Закон о

государственной регистрации прав и Правила ведения ЕГРП не предусматривают

возможности формирования имущественных комплексов, состоящих их различных

объектов недвижимости, и описания всей совокупности зданий и сооружений как

"сложной вещи" в одном разделе Единого государственного реестра" .1

В то же время единообразная судебная практика по рассматриваемому

вопросу отсутствует. Так, например, один из судов Санкт-Петербурга обязал

зарегистрировать право гражданина на единый объект недвижимости -

домовладение, состоящий из двух жилых домов, расположенных на одном

земельном участке. Это решение было оставлено в силе Санкт-Петербургским

городским судом. При этом суд не принял во внимание доводы участвовавших в

деле представителей органа регистрации прав на недвижимость, органов

технического и кадастрового учета о том, что действующим законодательством не

1 Пискунова М.Г. Там же. - С. 370-371.

49

предусмотрен такой объект недвижимости как домовладение, и каждое здание,

расположенное на земельном участке, должно учитываться как самостоятельный

объект, если эти здания изолированы друг от друга. Опровергая эти доводы, суд

сослался на положения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ,

утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству

и жилищно-коммунальному хозяйству 4 августа 1998 г. № 37. В пункте 1.1 этой

Инструкции указано, что единицей технической инвентаризации является

домовладение, отдельно стоящее здание. При этом под домовладением понимается

жилой дом (дома) и обслуживающее его (их) строения, сооружения, находящиеся

на обособленном земельном участке..

Здесь мы видим несоответствие между законодательством о регистрации и

нормативными актами, определяющими порядок учета недвижимости. По нашему

мнению, в настоящее время такие противоречия должны решаться в пользу актов

более высокой юридической силы - Гражданского кодекса и Закона о регистрации.

При таком подходе "домовладение", состоящее из нескольких самостоятельных

зданий, не может быть признано объектом недвижимости, ему нет места в реестре.

Однако фактически такие комплексы недвижимости в рамках одного земельного

участка существуют. Вопрос же о необходимости их отражения в реестре может

быть решен лишь путем соответствующего изменения законодательства.

Исключив предприятие как имущественный комплекс из перечня