Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [18]

кодекса РФ, который утратил силу и определяла земельный участок как "часть

поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и

удостоверены в установленном порядке".

2 Федеральный закон РФ от 22 июля 2008 г. № 141-ФЗ "О внесении изменений в

отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования

земельных отношений".

3 О правовой природе раздела и объединения земельных участков см. § 1.3.

43

В практике иногда возникают проблемы разграничения земельного участка и

возведенного на нем сооружения. В частности, возможны ситуации, когда

возведение объекта связано с приращением земельного участка за счет бывшей

территории водоемов в результате насыпки грунта. Это может происходить как за

счет обособленных водных объектов, так и за счет иных водных объектов, которые

не отнесены к объектам недвижимости. В этом случае возникает как вопрос об

отнесении земельного участка к вновь созданным объектам недвижимого

имущества, так и о том, что собственно создано, новый земельный участок или

новый объект недвижимости – сооружение. Такие вопросы возникают при

строительстве различного рода портовых сооружений, дамб и пр. Критерий для

решения вопроса здесь, видимо, должен лежать в плоскости характера изменений,

произведенных в результате осуществленной деятельности. Если результат

деятельности состоял исключительно в увеличении площади суши, то речь должна

идти о возникновении нового земельного участка. Если же в результате этой

деятельности появился объект, имеющий какое-либо специальное назначение –

причал, дамба, маяк и пр., то здесь имеют место два процесса - создание земельного

участка и создание на этом земельном участке объекта недвижимости.

Сходная проблема возникает и тогда, когда изменения, произошедшие на

земельном участке, носят незначительный характер. Так, часто возникает вопрос,

является ли объектом недвижимости заасфальтированная или иным образом

замощенная площадка, дорога, обнесенный ограждением участок земли и пр. К

сожалению, в законодательстве мы также не сможем найти четкие критерии для

решения этого вопроса. Так, например, определенным образом оборудованные

площадки квалифицировались органами технического и кадастрового учета как

сооружения – "склады открытого хранения", дороги также учитывались как

сооружения. В иных случаях те же площадки и дороги к недвижимости не

относились. Не имея четкого законного критерия, в решении данного вопроса

следовало бы исходить из правила, согласно которому для того, чтобы

констатировать наличие на земельном участке какого-либо объекта недвижимости,

44

отличного самого этого земельного участка, нужно, чтобы изменения на этом

земельном участке выходили за рамки его простого благоустройства. Так,

например, нельзя говорить о создании объекта недвижимого имущества при

асфальтировании территории автостоянки, но вряд ли кто-нибудь будет

сомневаться, что строительство автомобильной магистрали Санкт-Петербург –

Хельсинки приведет к созданию нового объекта недвижимости на земельном

участке, занятом этой магистралью.

Второе звено классификации - здания и сооружения и иные объекты

недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком. При

отнесении объектов к этой группе уже возникают весьма серьезные проблемы.

В частности, не до конца ясно, что понимается под иными, кроме зданий и

сооружений, объектами, прочно связанными с земельным участком. Очевидно, к

этим объектам относятся объекты незавершенного строительства. Сюда же, по

мнению автора, следовало бы отнести объекты, подвергшиеся частичному

разрушению. Изучение практики государственной регистрации показало, что

практически все объекты, включенные во П-й раздел реестра, именовались либо

зданиями, либо сооружениями, либо объектами незавершенного строительства.

Существуют, по крайней мере, еще две проблемы, связанные с данным

разделом.

Первая проблема состоит в возможности расположения в данном разделе

объектов, представляющих собой обособленные части зданий или сооружений. С

одной стороны, Закон о регистрации и Правила ведения ЕГРП прямо такую

возможность не предусматривают, а с другой стороны, в названии третьего раздела

говорится об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений. Говоря об

обособленных частях зданий, мы в первую очередь имеем в виду такие их части,

которые могут быть использованы автономно от других частей объекта. Так, если

отдельная квартира или несколько квартир не могут быть автономно

использованы, так как для подхода к ним и обеспечения их функционирования

необходимы общие помещения дома, а также несущие конструкции,

45

электрическое, сантехническое и иное оборудование, то при определенных

условиях блок-секция или флигель, имеющий отдельный вход, могут быть