Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [17]

предприятие как имущественный комплекс).

Статья 130 ГК РФ в качестве видов недвижимого имущества называет: 1)

земельные участки; 2) участки недр , 3) здания. 4) сооружения, 5) объекты

незавершенного строительства.

В ст. 1 Закона о регистрации содержится определение недвижимости,

согласно которому, "недвижимое имущество (недвижимость), права на которое

подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным

законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с

землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению

невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения".

Пункт 6 ст. 12 Закона о регистрации, определяя структуру ЕГРП указывает, что

"разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с

принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие

информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 12.

2 Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Ученые-юристы МГУ о современном праве

/ Под ред. М.К. Треушникова. - М., 2005. - С. 185 – 186; Глинщикова Т.В. Право общей

собственности на здания: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - Краснодар, 2004. - С. 8-9.

41

имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются

непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном

участке. Разделы содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных

объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются

непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию,

сооружению. Таким образом, Закон о регистрации дополняет перечень статьи 130

ГК РФ жилыми и нежилыми помещениями, а также иными объектами,

входящими в состав зданий и сооружений.

В Правилах ведения ЕГРП1 формы соответствующих разделов именуются:

"Земельный участок", "Здание, сооружение", "Жилое, нежилое помещение, прочие

составляющие зданий, сооружений".

Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" в качестве

объектов кадастрового учета называет земельные участки, здания, сооружения,

помещения и объекты незавершенного строительства (п. 5 ст. 1).

При некоторых разночтениях в приведенных перечнях, следует признать, что в

современном российском законодательстве утвердилась трехзвенная

классификация объектов недвижимости:

1) земельный участок,

2) здание, сооружение, иные объекты, прочно связанные с земельным

участком (в частности, объекты незавершенного строительства),

3) помещение.

Одним из главных требований к любой классификации является отсутствие

пересечений между различными ее звеньями. Для этого классификационные

группы должны быть сформированы таким образом, чтобы один и тот же объект

не мог быть отнесен более, чем к одной группе.

Первое звено в нашей классификации - земельный участок. В отнесении

объектов недвижимости к земельным участкам, как правило, не возникает

1 Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 "Об утверждении правил ведения

Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

42

существенных трудностей. Однако некоторые проблемы возможны и здесь.

Согласно законодательному определению (ст. 11-1 Земельного кодекса РФ)1

земельный участок это "часть земной поверхности, границы которой определены в

соответствии с федеральными законами"2. Из такого определения очевидно, что

земельный участок как объект недвижимого имущества появляется только как

результат деятельности людей по описанию и удостоверению его границ. До

завершения этой деятельности будущий участок существует лишь как часть

земной поверхности, на которой его границы никак не обозначены. Такое

положение делает существование земельного участка зависимым от

волеизъявления его правообладателей и правил, установленных для определения

границ земельных участков, которые устанавливают пределы такого

волеизъявления. Так, например, правообладатель может объединять и разделять

принадлежащие ему земельные участки, может объединять свой земельный

участок с участком другого собственника, образуя единый участок, находящийся в

долевой собственности3. Однако, Земельный кодекс РФ различает делимые и

неделимые земельные участки. При этом к делимым относит такие, которые "могут

быть разделены на части, каждая из которых после раздела образует

самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может

осуществляться без перевода его в состав земель иной категории" (ст. 6 Земельного

кодекса РФ).

Таким образом, земельный участок как объект недвижимого имущества

существует с момента установления его границ и до их изменения в установленном

законом порядке.

1 Это определение заменило ранее существовавшую формулировку в п. 2 ст. 6 Земельного