Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [23]

представляет собой отдельное помещение, либо часть другого помещения. Наряду

с этим принципом должен применяться принцип замкнутого контура, который

заключается в том, что единое пространство, рассматриваемое в качестве

помещения, не должно иметь сообщения с другими помещениями либо вообще,

либо такое сообщение должно быть возможно только через общие помещения

дома.

Следующий вопрос, связанный с данным звеном классификации объектов

недвижимости, - это вопрос о возможности признания объектами недвижимости

частей помещений. Решение этого вопроса весьма различно в разных субъектах

федерации. Достаточно сказать, что в двух крупнейших городах страны, в Москве

и Санкт-Петербурге, существовала абсолютно различная практика в отношении

квартир и их частей, т. е. комнат. Если в Москве комната признается

самостоятельным объектом недвижимости и может быть предметом сделок, то в

Санкт-Петербурге комната самостоятельным объектом недвижимости не

55

признается, а предметом сделок, связанных с комнатами, выступает

соответствующая доля в праве собственности на квартиру.

Столкновение этих двух концепций произошло и при подготовке нового

Жилищного кодекса. Результатом же этого столкновения стало весьма

своеобразное решение данного вопроса.

В соответствии со статьей 16 ЖК РФ установлены следующие виды жилых

помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

В совокупности с определением жилого помещения, которое дано в ст. 15

ЖК РФ и которым все жилые помещения относятся к недвижимому имуществу,

текст ст. 16 ЖК РФ должен приводить к однозначному выводу о том, что комната

признается самостоятельным объектом недвижимого имущества1.

Подтверждением этому служит и ст. 41 ЖК РФ, которая устанавливает, что

"собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей

долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для

обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной

квартире)" и статья 42 ЖК РФ, определяющая размер доли в праве общей

собственности собственника комнаты на общее имущество в коммунальной

квартире как пропорциональный размеру общей площади указанной комнаты.

Установление такой структуры собственности в коммунальной квартире

привело, в свою очередь, к еще большим сложностям в определении доли

собственника комнаты в праве собственности на общее имущество всего дома.

Правило о порядке определения такой доли, носит, по нашему мнению, весьма

иррациональный характер и звучит следующим образом: "Доля в праве общей

собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника

1 Вызывает серьезные сомнения и право на существование такого объекта, как часть

квартиры. Если это объект отличный как от квартиры, так и от комнаты, то возникает

вопрос, что же это такое?

56

комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме,

пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и

определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее

имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений,

составляющих общее имущество в данной квартире"1.

Между тем, вопрос об отнесении комнаты в коммунальной квартире к

объектам недвижимого имущества имеет значение не только для построения

классификации объектов недвижимого имущества. То или иное решение данного

вопроса должно иметь значение, прежде всего, для определения объема прав

владельца комнаты при распоряжении данным имуществом.

Прямым следствием вывода о том, что комната является самостоятельным

объектом недвижимости, должно было бы быть установление права собственника

комнаты свободно распоряжаться этим объектом, не согласовывая свои действия с

собственниками других комнат в коммунальной квартире.

Будучи сторонницей признания комнаты самостоятельным объектом

недвижимости, О.В. Кузнецова весьма последовательно отмечает, что "стремление

учесть волю собственников других комнат, признав за ними преимущественное

перед посторонними лицами право покупки отчуждаемой "соседней" комнаты,

можно расценивать как препятствие законному владельцу недвижимого имущества

распорядиться им по собственному усмотрению, исходя из личных интересов и,

как следствие, нарушение его законных прав"2. Однако к Жилищном кодексе

содержится прямо противоположное правило: "При продаже комнаты в

коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной

1 Если проанализировать текст данной нормы, то мы увидим, что законодатель предлагает

нам для определения доли собственника комнаты на общее имущество всего дома

выразить в квадратных метрах (!) его долю в праве собственности на общее имущество в

коммунальной квартире (при том, что такая доля является идеальной и никогда не может

быть выделена в виде конкретной части помещения), а затем прибавить получившееся