Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [26]

площадью 500 квадратных метров общим помещением только потому, что там

расположен электрический щит или проходит труба парового отопления, вряд ли

отвечает действительному смыслу законодательства. Однако, при буквальном

толковании законодательного определения общего имущества такой подход вполне

возможен.

По мнению автора, помещение может быть признано общим имуществом

дома, если оно само обслуживает несколько помещений в этом доме (лестницы,

лестничные площадки, колясочные), либо не имеет и не может иметь другого

назначения, кроме места расположения коммуникаций или оборудования,

62

относящегося к общему имуществу дома. К таким помещениям могут относиться

специальные помещения электрощитовых, водомерные узлы, котельные и т.п. В

том же случае, когда соответствующие коммуникации и оборудование находятся в

помещениях, которые могут иметь самостоятельное использование, не влекущее

невозможность нормального функционирования коммуникаций и оборудования,

такие помещения не следует относить к общим, они могут иметь статус

самостоятельных объектов недвижимости – помещений. Что же касается

расположенных в этих помещениях коммуникаций и оборудования, то в связи с их

нахождением в помещении для его владельца может быть установлен сервитут,

заключающийся в праве доступа к этим объектам в интересах собственников

остальных помещений в доме. Содержание этого сервитута может быть

различным, в зависимости от характера расположенного в помещении имущества.

Второй вопрос состоит в том, каким образом должны учитываться помещения,

относящиеся к общему имуществу, в частности, должны ли им присваиваться

кадастровые номера. Нам представляется, что на данный вопрос следовало бы

ответить отрицательно, либо предусмотреть особый порядок кадастрового учета

этих помещений.

Как уже указывалось, специфика этих помещений состоит в том, что они не

могут находиться в собственности одного лица. В силу прямого указания закона

они находятся в общей долевой собственности собственников всех помещений.

Следовательно, право общей долевой собственности на эти помещения возникает

автоматически вместе с правом собственности на основные помещения и от

государственной регистрации не зависит. В настоящее время информация об

общих помещениях в ЕГРП не вносится, иной подход привел бы к загромождению

реестра и усложнению его ведения и использования.

Вот почему мы считаем возможным установить порядок, в соответствии с

которым лицу должно быть отказано в кадастровом учете объекта, относящегося к

общему имуществу, либо такому помещению должен быть присвоен специальный

кадастровый номер, содержащий указание на то, что данный объект относится к

63

общему имуществу. В связи с этим представляется весьма полезным предложение

И.Д. Кузьминой, которая считает, что "в ФЗ "О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним" следует сформулировать правило,

предусматривающее, что государственная регистрация возникновения, перехода,

ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое

помещение в здании одновременно является государственной регистрацией

неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее

имущество"1.

Говоря об общих помещениях, авторы Концепции считают необходимым

особенно "подчеркнуть, что все общее имущество, включая и помещения общего

пользования, не должно рассматриваться в качестве самостоятельных вещей,

поскольку полностью лишено оборотоспособности. Следовательно, невозможно

установление в отношении такого общего имущества сервитутов, невозможно

такое положение, при котором некоторые элементы (помещения) принадлежат на

праве общей собственности лишь некоторым (не всем) собственникам помещений

в здании"2.

Однако, как представляется, в определенных случаях внесение ЕГРП

сведений об общем имуществе дома, прежде всего об общих помещениях будет

необходимо. В соответствии с п. 4 ст. 36 ГК РФ "по решению собственников

помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких

собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть

переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и

законные интересы граждан и юридических лиц". В качестве основания

пользования таким имуществом может выступать договор аренды. Такие

договоры, если они заключены на срок год и более, подлежат государственной

регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651

ГК РФ). Регистрация же обременения, каковым является аренда, возможна лишь

1 Кузьмина И.Д. Указ. соч. - С. 30.

2 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 53.

64

после регистрации вещного права на объект (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о

регистрации). Таким образом, участники долевой собственности на общее

имущество дома не смогут сдать в аренду принадлежащее им общее имущество