Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [28]

многоквартирного дома и новый Жилищный кодекс. С учетом этого

обстоятельства, данную дискуссию следовало бы считать закрытой.

Но все, что говорилось до этого об общих помещениях, относилось только к

жилым домам. Что же касается зданий нежилого назначения, то для них эта

проблема в законодательстве вообще никак не решена, хотя для нежилого фонда

она является не менее актуальной. Возникновение офисных центров, в которых

правами собственности на отдельные помещения обладают различные лица,

сделало проблему общих помещений одной из наиболее актуальных проблем

коммерческой недвижимости. В.В. Чубаров справедливо отмечает, что "отсутствие

в ГК норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений,

уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит

возрастанием их числа в будущем"2.

Означает ли отсутствие в гражданском законодательстве решения проблемы

общих помещений в зданиях нежилого назначения то, что к этим зданиям должен

1 Архив Санкт-Петербургского городского суда, дело № 78-ГОО-61.

2 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. - С. 240.

67

применяться какой-то иной принцип, чем зафиксированный в ст. 290 ГК РФ?

Именно так считает М.Г. Пискунова. По ее мнению, "собственники нежилых

помещений в отличие от собственников квартир не являются участниками

долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома или

нежилого здания в силу закона"1. В то же время И.Н. Плотникова "склоняется к

необходимости применения аналогии к режиму общей собственности в

административном здании, где нежилые помещения принадлежат не менее чем

двум владельцам режима общей собственности, определенного статьей 290 ГК

РФ" 2.

Мы полагаем, что нет оснований для такого категоричного вывода, который

делает М.Г. Пискунова, и принцип ст. 290 ГК РФ должен применяться к нежилым

зданиям на основании п. 1 ст. 6 ГК РФ с использованием аналогии закона.

Действительно, очень трудно в здании, где имеются различные собственники

помещений, предположить какой-либо другой принцип в отношении общего

имущества. Кроме того, весьма распространены случаи, когда в одном здании

расположены как жилые, так и нежилые помещения.

Но есть и другие варианты. В частности, ряд жилых в прошлом домов, после

приобретения юридическими лицами квартир, затем фактически изменили свой

статус, поскольку все квартиры в них в установленном порядке были переведены в

нежилой фонд. Сложно представить, чтобы после изменения назначения

помещений изменилась бы структура собственности в здании, и прежние

владельцы квартир, превратив их в нежилые помещения, утратили бы право на

общие помещения.

Однако что в практике арбитражных судов высказывалась прямо

противоположная позиция. Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного

1 Пискунова М.Г. О делимости недвижимых вещей // Государственная регистрация прав

на недвижимость: теория и практика. - М., 2005. - С. 451.

2 Плотникова И.Н. Институт государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним в системе защиты прав собственности граждан и юридических

лиц // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. - С. 59.

68

округа, отменяя решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской

области, в частности, указал: "В связи с отсутствием в законодательстве таким норм

относительно нежилых помещений суд счел возможным в соответствии со статьей

6 ГК РФ применить аналогию закона и на основании статей 289, 290 ГК РФ и

статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР признал, что ТОО

"Стиль" как собственник нежилого помещения, расположенного в здании,

принадлежащем ОАО "Услуга", обладает правом на долю в праве собственности на

общее имущество, став совладельцем инженерного оборудования и мест общего

пользования. Этот вывод суда является ошибочным, поскольку указанное судом

имущество общим не является, а применение аналогии закона в данном случае

недопустимо".

Аргументируя данную позицию Федеральный арбитражный суд Северо-

Западного округа указал, что в данном случае отсутствует такое условие

применения аналогии закона, как непротиворечие соответствующим отношениям

схожего законодательства (статья 6 ГК РФ). Суд указал, что, "различаясь и по

субъекту, и по объекту, правовые режимы права собственности на жилые и на

нежилые помещения не могут устанавливаться одними и теми же нормами

закона". По мнению суда, "системы коммуникаций, места общего пользования в

здании принадлежат ответчику, который предоставляет истцу услуги по их

обслуживанию на основании договора о техническом обслуживании"1.

Таким образом, из данного решения с необходимостью следует вывод, что в

нежилом фонде собственником дома (несущих конструкций, инженерного

оборудования, общих помещений) может быть одно лицо, а собственниками