Ипотека. Энциклопедия - [29]

Имею в собственности квартиру, которую приобрела в ипотеку. Кредит еще не выплачен. Месяц назад вышла замуж и сменила фамилию. Обязана ли я сообщать об этом банку, если платежи по кредиту вношу вовремя?

В соответствии со ст. 19 Гражданского кодекса РФ, «гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию и собственное имя, а также отчество…Гражданин обязан принимать необходимые меры для уведомления своих должников и кредиторов о перемене своего имени».

Кроме того, что требование об уведомлении кредиторов об изменении фамилии, содержится в ГК РФ, во многих кредитных договорах также прописано это требование. В соответствии с кредитным договором, вы обязаны уведомить банк (кредитора) не только о смене фамилии, но также о смене своего статуса в случае заключения брака и создания семьи, о смене места работы и места жительства, смене телефона и др. Прочтите внимательно кредитный договор. В нем указан срок, в пределах которого вы обязаны уведомлять банк обо всех изменениях.

Поэтому вам необходимо обратиться в банк с заявлением о смене фамилии в связи с оформлением брака, к заявлению необходимо приложить копию Свидетельства о браке. Также в банке с вами будет заключено дополнительное соглашение к кредитному договору о смене фамилии в обязательстве.

При покупке жилья в ипотеку необходимо застраховать это самое жилье от риска утраты и повреждения. Могу ли я сам выбрать страховую компанию?

Да, вы можете сами выбрать страховую компанию, так же как можете сами выбрать оценочную компанию для проведения оценки предмета залога, но только в пределах того списка, который вам выдаст банк.

Каждый банк работает с небольшим числом страховых компаний, именно этим компаниям он доверяет. И если вы предоставите договор страхования объекта недвижимости, заключенный с компанией, которой нет в списке банка, банк этот договор не устроит.

Собираюсь снять квартиру для проживания. Хозяйка квартиры приобрела ее в ипотеку. И в данный момент квартира находится в залоге у банка. В случае, если хозяйка квартиры не сможет платить кредит, выселят ли меня из квартиры или я смогу проживать в ней до конца действия договора найма?

Собственник заложенной квартиры вправе сдавать ее в аренду без согласия банка (залогодержателя), если конечно это не запрещено договором с банком. Однако даже в этом случае, если собственник квартиры сдаст ее в аренду, а позже не сможет платить по кредиту, банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество. И вот в этом случае все договоры аренды, заключенные без согласия банка (залогодержателя), будут прекращены. И вам придется искать другую квартиру.

Из закона «Об ипотеке»: «В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество… все права аренды, …предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя…с момента вступления в законную силу решения суда об обращения взыскания на имущество…».

Поэтому, арендовать квартиру, находящуюся в залоге можно, но если вы собираетесь арендовать ее на длительный срок. Позаботьтесь о том, чтобы арендодатель предоставил вам письменное согласие банка (залогодержателя) на оформление договора аренды. В этом согласии должен быть указан срок, на который будет заключен договор.

Только в этом случае, даже если арендодатель (залогодатель) не сможет платить кредит банку и банк заберет квартиру в счет непогашенного кредита или она будет реализована, у вас будет возможность арендовать эту квартиру до конца срока действия договора найма.

Права и обязанности поручителя

Моя подруга собирается приобрести квартиру в ипотеку и обратилась ко мне с просьбой быть поручителем по ипотечному кредиту. Какие обязанности у меня возникнут в связи с этим? Чем я рискую? Смогу ли я спустя два года тоже приобрести квартиру в ипотеку?

У поручителя возникают те же обязанности, что и у заемщика. В случае неплатежей заемщиком, обязанность платить по кредиту возникает у поручителя.

Сможете получить кредит, но при расчете вашей платежеспособности будут учитываться платежи по кредитному договору, в котором вы выступаете поручителем.

В настоящий момент очень редко банки, оформляя ипотечный кредит, требуют поручителей. Такое требование является дополнительной гарантией для банка.

Существует мнение, что быть поручителем по ипотечному кредиту, формальность, потому что в залоге у банка находится недвижимость заемщика, и если заемщик не заплатит, то банк заберет эту недвижимость.

Это мнение ошибочное. Банку не нужна квартира заемщика, ему нужны деньги. Реализовывать недвижимое имущество, оставленное в залог по ипотечным сделкам, хлопотно и долго. При ипотеке с поручителем шансы банка вернуть кредит деньгами, а не заложенной недвижимостью гораздо выше.

Отличием ипотечного кредита с поручителем от ипотечного кредита без поручителя является то, что в первом случае, в случае, если заемщик не может платить по ипотечному кредиту, требование об оплате по кредитному договору банк предъявляет поручителю, а потом уже, в случае неплатежеспособности поручителя, долг по кредитному договору погашается через обращение взыскания на предмет залога.