Ипотека. Энциклопедия - [27]

В вашем случае, так как в квартиру вы планируете прописать несовершеннолетнего ребенка, дочь вашей сестры, в банке могут потребовать так же подписать обязательство выписать несовершеннолетнего ребенка в случае, если на заложенную квартиру будет наложено взыскание и ее необходимо будет реализовать для погашения долга по кредитному договору.

Такое обязательство чистая формальность, так как в соответствии с действующим законодательством при наложении взыскания на заложенное имущество вы и так обязаны выписаться и выписать всех членов семьи, невзирая на то, что среди них есть несовершеннолетние.

Приобрела квартиру в ипотеку. После вселения в квартиру оказалось, что рядом нет детского сада, сосед алкоголик, а одна из стен покрыта грибком, так как квартира угловая. Могу ли я расторгнуть договор с банком, или предъявить претензии банку, или не платить по кредиту?

Договор с банком расторгнуть не можете, банк исполнил свои обязательства по кредитному договору. Банк не несет ответственности за состояние квартиры.

Вы можете обратиться в суд и потребовать снижения цены или возмещения вам затрат на устранение недостатков квартиры (ликвидация грибка) от продавца квартиры.

Вы имеете право продать квартиру с согласия банка.

Расторгнуть договор с банком или предъявить банку претензии вы не можете, так как нет на то оснований. Банк выполнил перед вами свои обязательства – выдал вам кредит, согласно условий кредитного договора. А отвечать за состояние объекта недвижимости, который вы приобрели с использованием заемных средств, выданных банком, это не его забота.

Не платить кредит вы не можете. Даже если банк в счет вашего долга заберет у вас приобретенную квартиру, у вас все равно могут возникнуть проблемы. За то время, когда вы не будете платить по кредиту, у вас образуется не только просроченная задолженность, но также набегут штрафы, пени и т. д. На погашение всех долгов может не хватить суммы, вырученной от продажи квартиры, на что вы так надеетесь, тем более что продажа может быть произведена по очень низкой цене.

Кроме того, что у вас возникнет долг перед банком, вы еще испортите себе кредитную историю, и уже не сможете воспользоваться кредитными продуктами банков. Не сможете получить не только ипотечный кредит, но и другие виды кредитов, и не только в том банке, в котором у вас ипотечный кредит, но и во всех других.

Что вы можете сделать, так это предъявить претензии вашему продавцу по причине обнаружения скрытых недостатков в квартире. При этом алкоголик за стенкой к скрытым недостаткам никак относиться не может, а вот наличие грибка на стенке – это как раз и является скрытым недостатком, то есть тем, который не может быть обнаружен путем осмотра, а выявляется только вследствие проведения ремонтных работ.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель недвижимости, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае, когда имеет место существенное нарушение требований к качеству недвижимого имущества, как то обнаружение неустранимых недостатков…. Покупателю предоставляется право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Исходя из вышесказанного, вы имеете право обратиться в суд с иском к продавцу квартиры с требованием выплатить сумму, необходимую для проведения работ для устранения грибка на стене квартиры, либо можете пригласить ремонтно-строительную организацию, производящую такие работы, а продавцу предъявить требование оплатить понесенные вами расходы.

Второй вариант. Вы можете продать не понравившуюся вам квартиру, при этом скрытые недостатки при продаже нужно будет либо устранить, либо оговорить с покупателем, письменно зафиксировав то, что он предупрежден об этих недостатках и покупная цена, оговоренная между вами и покупателем, учитывает и недостатки квартиры.

Это необходимо сделать для того, чтобы впоследствии ваш покупатель не мог бы предъявить вам претензий по качеству квартиры.

Вы имеете право продать непонравившуюся вам квартиру, даже в том случае, если кредит вами не выплачен. Оформление такой сделки сложнее, чем если бы квартира не была в залоге, но все же это возможно.

Сообщаете в банк о том, что собираетесь продать квартиру. Получаете на то согласие банка. Необходимо, так как квартира находится в залоге у банка.

Покупатель выплачивает деньги за квартиру банку при заключении договора. Из этих денег часть средств идет на выплату ипотечного кредита, а остаток вам. Банк снимает обременение с квартиры, и покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру уже без обременения.

Возможен вариант, когда покупатель тоже получил одобрение на предоставление ипотечного кредита в этом же банке и суммы предоставляемого банком кредита достаточно для того, что бы приобрести вашу квартиру. В этом случае происходит замена лиц в обязательстве по кредитному договору, долг по ипотечному кредиту переходит на покупателя, который обязуется его погасить. Одновременно покупатель становится собственником квартиры с обременением.