Ипотека. Энциклопедия - [25]

Но если на ваш объект недвижимости есть спрос, но мало предложений на рынке, и продаете вы квартиру в сезон, и банк лоялен и предлагает несколько схем для оформления продажи, то в цене вы ничего не потеряете.

Для некоторых покупателей преимуществом будет являться то, что вы приобретали квартиру в ипотеку. Значит, банк проверил историю квартиры, ведь не стал бы он выдавать кредит под залог квартиры, которая имеет проблемные документы.

Купил квартиру в ипотеку. В данный момент платить по кредиту не могу. Имеет ли банк право забрать у меня эту квартиру, если она является моим единственным жильем?

Может ли банк забрать у вас квартиру в случае, если вы не будете платить по кредиту? Конечно может. Согласно российского законодательства, а именно ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса «Взыскание… не может быть обращено на имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности…, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».

Как правило, взыскание на единственное жилье должника не допускается. Однако ипотечные квартиры являются исключением из этого правила.

Продаю квартиру Покупателю-ипотечнику. Деньги за проданную квартиру будут зачислены банком покупателя на мой счет. Какой процент я должен буду заплатить банку при снятии этих денег со счета? И могу ли я получить их наличными?

Снятие денег со счета при ипотечной сделке производится без комиссий.

При снятии денег, зачисленных на ваш счет в качестве оплаты за проданную квартиру, приобретенную покупателем за счет кредитных средств банка, какие-либо комиссии за снятие денег со счета платить не нужно. Сумма, поступившая на ваш счет по ипотечной сделке, может быть снята вами со счета в полном объеме сразу же после зачисления.

Для того, чтобы вы могли снять деньги в день зачисления на ваш счет, которое производится после предоставления в банк Свидетельства о государственной регистрации права на имя покупателя, необходимо за день или два (зависит от регламента банка) сообщить кредитному инспектору вашего покупателя о своем желании получить наличные деньги. Это связано с тем, что не всегда в банке может быть необходимая сумма денег.

Вы открываете счет в банке, в котором осуществляется оформление кредита покупателем, после предоставления подтверждения о проведении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю банк осуществляет зачисление денег, полученных покупателем для приобретения жилья на ваш счет, а далее вы идете в кассу банка и получаете наличные деньги.

Права и обязанности собственника залоговой квартиры (Заемщика)

Приобрела квартиру в ипотеку. Жить в ней не собираюсь. Обязана ли я прописаться в этой квартире, и могу ли произвести ремонт в квартире и сдавать ее в аренду?

Прописываться не обязательно.

Косметический ремонт вы можете сделать без согласования с банком. Перепланировка квартиры допускается только с разрешения банка и архитектуры.

Заключать договор аренды или коммерческого найма квартиры можно без согласования с банком, если в договоре с банком не указано иное.

Приобретя квартиру с использованием ипотечного кредита, вы не обязаны проживать и регистрироваться в этой квартире ни постоянно, ни временно.

Что касается ремонта квартиры, то, вам никто не запретит произвести ремонт в квартире, главное, чтобы этот ремонт не ухудшил потребительские качества квартиры, так как квартира до выплаты вами кредита находится в залоге у банка. Также вы не имеете права производить какую-либо перепланировку в квартире без согласия на то банка.

Даже для того, чтобы произвести незначительную перепланировку, например, совместить туалет с ванной, вам необходимо получить разрешение из архитектуры. А разрешение вы такое получите только в том случае, если предоставите письмо из банка с согласием на такую перепланировку.

Все свои действия, связанные с использованием квартиры, находящейся в залоге у банка, вы должны согласовывать с этим самым банком. Будь то перепланировка или сдача в аренду.

В соответствии со ст. 40 «Закона об ипотеке», залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование», но в законе существует оговорка: «если иное не предусмотрено договором». Поэтому чаще всего банки требуют согласования с ними действий по сдаче в аренду заложенного имущества.

Прочтите внимательно договор. В договоре, который вы заключили с банком, должно быть указано, при каких условиях вы можете сдать квартиру в аренду. Обычно эта фраза звучит так «заемщик не имеет права сдавать квартиру в аренду или вселять третьих лиц иначе, чем с согласия банка…». В некоторых случаях право сдавать квартиру в аренду и без согласия банка прописывается в самом кредитном договоре, но при этом либо процент по кредиту выше, либо, первоначальный взнос заемщика больше 50-70 % от стоимости квартиры.