Ипотека. Энциклопедия - [26]

Как правило, без согласия банка сдавать квартиру, находящуюся в залоге нельзя. Сдача в аренду предмета залога для банка дополнительные риски.

Конечно, на практике, я очень редко встречала людей, которые приобретя квартиру в ипотеку, что-либо согласовывали с банком. Как правило, никто не проверяет, как вы используете квартиру, приобретенную вами за счет ипотечного кредита. Главное, что бы платежи по кредиту вносили во время. Мои знакомые даже умудрились произвести перепланировку в квартире. И ни один сотрудник банка к ним не пришел. Так и выплатили кредит, и сняли обременение.

Однако, все хорошо, что хорошо кончается. А вот если вдруг при производстве работ по демонтажу кладовки на вас пожалуются соседи, или ваши квартиранты зальют соседей, а те в свою очередь подадут заявление в суд на возмещение ущерба, то в банке вас могут ожидать неприятности, так как вы нарушили условия договора, сдав предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка).

Гораздо хуже при возникновении страхового случая. Например, в квартире случился пожар. И так как в квартире проживали не вы, а ваши квартиранты, страховая компания, с которой вы заключили договор при оформлении договора купли-продажи квартиры, и оплачиваете ежегодно не маленькие деньги, откажет вам в выплате страховки, так как ни в банк, ни в страховую компанию вы не заявили о том, что будете сдавать квартиру в аренду.

Сдача квартиры в аренду – это дополнительные риски и для банка, и для страховой компании, потому что квартиранты, как правило, не относятся так же бережно к имуществу, как собственники. А если существуют дополнительные риски для страховой компании, то и оплата при страховании будет выше.

Риски также существуют и для вас. В случае, если ваш квартирант вам не платит и не выезжает из квартиры и вы обращаетесь в суд, чтобы получить плату за проживание и выселить его из квартиры, в суде возникнет вопрос, а каким образом вы заключили договор с вашим квартирантом, если банк не дал вам на то согласия.

Так что брать ли в банке разрешение на сдачу квартиры в аренду или не брать, решайте сами. Одно могу сказать, что делать это нужно, иначе в большинстве случаев вы нарушите договор, заключенный с банком.

Приобрела квартиру в ипотеку. Могу ли я прописать в эту квартиру свою маму и сестру с детьми?

Оформив договор купли-продажи квартиры, вы стали собственником квартиры. И не имеет значения, что квартира была приобретена за счет кредитных средств банка в ипотеку и сейчас находится в залоге у того самого банка. Собственник – вы. Банк – залогодержатель.

Следовательно, у вас при приобретении квартиры возникли те же самые права и обязанности собственника, как если бы вы приобрели бы квартиру за счет собственных, а не кредитных средств.

В некоторых случаях ваши права собственника могут быть ограничены условиями кредитного договора, но только в той его части, где делать что-либо вы можете с согласия банка. Например, продавать, сдавать в наем (но не всегда), производить реконструкцию и перевод в нежилой фонд и т. д.

Что касается прописки в квартире, находящейся в залоге у банка, то этот вопрос не имеет четкого ответа в Российском законодательстве. Некоторые банки в кредитном договоре запрещают прописку в залоговой квартире (что бывает крайне редко), некоторые разрешают прописку без согласия банка только собственнику-заемщику, некоторые разрешают прописку без согласия банка так же членам семьи собственника (дети, родители, супруг), а для прописки в квартиру других лиц, не являющихся членами семьи собственника-заемщика, например братьев, сестер и др. требуют согласование этого вопроса с банком.

Конечно, ограничения, наложенные на использование собственником залоговой квартиры, противоречат действующему законодательству РФ. В соответствии со ст 346 Гражданского кодекса РФ и ст.29 «Закона об ипотеке» залогодатель вправе использовать имущество, заложенное по ипотечному договору в соответствии с его назначением и по своему усмотрению. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Также согласие банка-залогодержателя на прописку даже членов семьи, а посторонних лиц тем более, могу потребовать работники паспортного стола, хотя это и противоречит действующему законодательству. Но так как четких правил насчет прописки в залоговой квартире нет, то тут каждый придумывает свою трактовку.

Можно, конечно, обратиться в суд, и оспорить данное требование. Но легче, конечно, получить согласие банка на прописку членов семьи. А вот если в банке вам откажут в этом, тогда можно и в суд пойти. Но в моей практике таких ситуаций не было, банки никогда не отказывали в даче согласия на прописку членов семьи собственника.

В вашей ситуации, вам в первую очередь нужно внимательно еще раз прочитать подписанный вами договор с банком. Если в договоре указано, что при прописке кого-либо в квартиру вам необходимо получить согласие банка, обращайтесь в банк. Согласие банка на прописку мамы, вы получите без проблем, так как мама является членом вашей семьи. Вот с пропиской сестры и племянницы, сложнее.