Ипотека. Энциклопедия - [24]

Известить банк о досрочном погашении вы должны будете заблаговременно, в срок от одного дня до тридцать дней до планируемой даты списания денежных средств, в зависимости от банка, с которым у вас заключен кредитный договор.

Получив расчет, вы должны внести необходимую сумму в кассу банка. Также вам необходимо написать заявление о списании внесенных вами денежных средств в счет досрочного погашения кредита. Если вы этого не сделаете, то внесенные вами деньги могут так и остаться лежать на счете, а платежи будут производиться согласно вашего графика платежей. В конце концов внесенных вами денег окажется недостаточно, чтобы погасить кредит, так как набегающие проценты съедят большую часть внесенной вами суммы.

После списания вашего долга и закрытия кредита (обычно списание денег в счет досрочного погашения происходит в день списания денежных средств, определенный графиком платежей), вам необходимо снять обременение с квартиры в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, так как ваш долг погашен. Обременение в вашем случае – ипотека.

Обременение не снимается автоматически. Конечно, этим должен заниматься банк, но на практике приходится бегать собственникам.

В соответствии со ст. 25 «Погашение регистрационной записи» Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным предоставлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление других документов не требуется».

Исходя из вышесказанного, для того, чтобы снять обременение и иметь полное право распоряжаться своей собственностью – квартирой, вам (залогодателю) необходимо вместе с представителем банка представитель залогодержателя), действующем по доверенности от банка, обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в отдел регистрации прав с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Возможен второй вариант. Банк выдает вам закладную с отметкой о том, что вами (залогодателем) выполнены обязательства по договору потеки и кредит погашен. Вы обращаетесь в Управление Федеральной службы государственной регистрации и подаете заявление о погашении регистрационной записи и прикладываете к нему закладную с отметкой банка.

На основании заявления и документов, подтверждающих исполнение вами обязательств по кредитному договору, обеспечением по которому была ваша квартира, Управление Федеральной службы государственной регистрации погасит запись об ипотеке в течение трех дней. Если вы планируете получить Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру без обременения, то вам необходимо будет написать заявление о повторной выдаче свидетельства и заплатить госпошлину за его выдачу – 350 рублей. Снятие обременения – бесплатно.

Собираюсь продать квартиру, которую ранее приобрела в ипотеку. Кредит еще не выплачен. Квартира находится в залоге у банка. Должна ли я согласовывать с банком цену продажи? Влияет ли на цену то, что квартира была приобретена в ипотеку и в данный момент находится в залоге у банка?

В соответствии с законодательством с банком-залогодержателем вы обязаны согласовать сам факт продажи залогового жилого помещения. Банк не имеет права устанавливать продажную цену предмета залога или каким-либо образом влиять на нее.

Цена, за которую вы планируете продать свою квартиру, может регулироваться только рынком. Цена согласовывается только с покупателем. Та сумма, за которую покупатель готов приобрести вашу квартиру и будет являться ее ценой.

Будет ли влиять на цену то, что квартира находится в залоге у банка? Это зависит от многих факторов, во-первых, какие возможности предоставляет банк для продажи залоговой квартиры. Конечно, если банк требует сначала погасить кредит, а потом оформлять сделку купли-продажи, то ваши шансы найти покупателя, имеющего на руках наличные деньги и готового отдать большую сумму своих денег вам под расписку для погашения долга по ипотечному кредиту, невелики. И так как на рынке есть другие интересные предложения, вам необходимо будет чем-то привлечь покупателя. А привлекаются покупатели в основном заниженной ценой.

Во-вторых, это зависит от ситуации на рынке и ценности вашего объекта для рынка: насколько велик спрос вообще на недвижимость и насколько велик спрос на квартиры именно с такими характеристиками, насколько много на рынке квартир именно с такими характеристиками?

Поэтому, если вы продаете квартиру в обычной панельке в спальном районе, где продается много таких же квартир, в период с низким уровнем спроса, то опять же нужно понижать цену, так как приобретая вашу квартиру, покупатель изначально видит документы на квартиру с обременением, что его может не очень радует, потом вносит деньги, а после получает подтверждение о снятии обременения. Да и вся эта схема может показаться покупателю сложной и рискованной.