Ипотека. Энциклопедия - [28]

Приобрел квартиру в ипотеку. Имею ли я право завещать эту квартиру своей дочери?

Безусловно, вы можете завещать квартиру, приобретенную в ипотеку, в том числе если кредит еще не выплачен и квартира находится в залоге у банка. И даже в том случае, если в договоре с банком прописано, что вам запрещено это делать до полной выплаты кредита.

В соответствии со ст. 37 «Закона об ипотеке» «Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны».

К вашей дочери в случае вашей смерти перейдут не только права (право владеть, пользоваться, распоряжаться квартирой), но и обязанности (обязанность платить по кредитному договору). В результате наследования, ваша дочь займет ваше место в кредитном договоре. В случае, если у вас на момент смерти будут какие-либо просроченные задолженности, то обязанность по их выплатам со штрафами и пенями тоже ляжет на плечи вашей дочери.

В случае, если при покупке квартиры в ипотеку вы застраховали не только квартиру (предмет ипотеки) от гибели и повреждения, что является обязательным, но также застраховали свою жизнь и здоровье, что является необязательным, у вашей дочери будет шанс погасить ипотечный кредит за счет страховых выплат.

Пять лет назад я приобрела в ипотеку квартиру. Кредит еще не выплачен. Имею ли я право подарить квартиру своей двадцатипятилетней дочери?

Да. Имеете право подарить своей дочери, но только с согласия банка (Залогодержателя).

В случае переоформления квартиры на имя вашей дочери, к ней перейдет обязанность по выплате ипотечного кредита.

Согласно ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена …лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно ст. 38 того же Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения…. Становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке.

Исходя из вышеперечисленного, вы можете подарить квартиру, приобретенную в ипотеку, своей дочери, но только в том случае, если получите на то согласие банка-залогодержателя.

В договорах об ипотечном кредите часто оговаривается запрет на дарение. На такую сделку банки идут неохотно. Это связано с тем, что при переоформлении заложенной квартиры на третье лицо, даже и члена семьи прежнего собственника-заемщика, банку, в случае, если платежи по кредиту не будут выплачиваться, будет сложнее, как показывает практика, обратить взыскание на заложенную квартиру.

Поэтому, в вашем случае, прежде чем обращаться в банк с просьбой разрешить подарить заложенную квартиру дочери, подать вашей дочери документы на получение ипотечного кредита в размере вашей оставшейся задолженности по кредитному договору. В случае, если банк одобрит ту сумму кредита, которая необходима для погашения имеющейся у вас задолженности, вы сможете получить от банка разрешение об отчуждении квартиры вашей дочери. Но в данном случае придется оформлять договор купли-продажи.

В результате, банк с вашей дочерью заключит новый кредитный договор, по которому будут получены денежные средства, направленные на погашение вашего кредита. Одновременно будет оформлен договор купли-продажи квартиры, в котором вы будете выступать в качестве продавца, а ваша дочь Покупателя.

Или после того как ваша дочь будет одобрена банком как заемщик, вы (продавец-заемщик прежний), банк и ваша дочь (заемщик) подписываете одновременно договор купли-продажи квартиры и соглашение о переходе долга по ипотечному кредиту от вас (продавца) к вашей дочери. Происходит замена должника.

Возможен ли такой вариант перевода долга при оформлении договора дарения. Не уверена. Так как ваша дочь будет производить выплаты по кредиту, предоставленному на приобретение жилья. Здесь нарушается принцип безвозмездности, характерная черта, отличающая договор дарения от других договоров.

В том случае, если вы оформите договор дарения без разрешения банка, то банк вправе по своему выбору потребовать признания сделки недействительной либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. В случае если вы по требованию банка не сможете сразу после получения такого требования выплатить всю оставшуюся сумму задолженности по кредитному договору, банк имеет право обратить взыскание на заложенную квартиру независимо от того, кому в данный момент принадлежит эта квартира, вам или вашей дочери.

Купила квартиру в ипотеку. Должна ли я платить налог на эту квартиру, если она находится в залоге у банка, и я не могу ею распоряжаться?

Независимо от того, что квартиру вы приобрели за счет ипотечного кредита и приобретенная вами квартира находится в залоге у банка, именно вы являетесь ее собственником. И, разумеется, обязаны платить налог на недвижимость.

Что касается ограничений, то ипотека действительно накладывает на вас некоторые ограничения на возможность распоряжаться квартирой. Вы можете ею распоряжаться (продавать, менять, дарить, в некоторых случаях сдавать в аренду), но только получив согласие банка.