Английское право - [109]

1. Имение с безусловным правом собственности и владения. Имением на правах простого феода (fee simple) было по общему праву имение, пожалованное господином своему вассалу для свободного держания, которое могло переходить к наследникам вассала ad infinitum. Когда знаменитый статут Quia Emptores окончательно признал в 1290 г. право свободного отчуждения таких имений, то имения, состоявшие на праве простого феода, превратились фактически в полную собственность и могли возвращаться к господину, предоставившему их, или к его наследнику только как выморочное имущество («escheating») яри отсутствии прямых и боковых наследников у держателя, «испомещенного» (seised) на этой земле. До тех пор, пока землю нельзя было завещать, такие случаи были нередки. Но после 1540 г. они стали встречаться все реже, потому что держатели простого феода, не имевшие кровных родственников, вероятно составляли завещания и, таким образом, ускользали от претендентов на их выморочное имущество.

Так как теперь невозможно обязывать имения в форме простого феода новыми службами и возлагать на них новые платежи и так как учение о выморочном имуществе упразднено Актом об администрировании имуществ, то простые феоды перестали быть в каком бы то ни было отношении, кроме названия, держаниями и могут быть определены как полная и неограниченная сроком земельная собственность. Надо отметить, что простой феод должен быть «безусловным» и находиться «во владении» для того, чтобы считаться имением, опирающимся на общее право (legal estate). Вследствие отсутствия, повидимому, всяких попыток определить выражение «безусловный» (absolute), имеющее несколько неясный характер в связи с простым феодом, нам не ясно значение, которое придает ему Акт о праве собственности (Law of Property Act). Но, если читать между строк другого раздела, то мы обнаружим, что учреждение простого феода в предвидении какого-то случая, который может и не наступить, или какой-нибудь возможности, не создает имения на «правах безусловного простого феода»; потому такое имение не будет имением, опирающимся на общее право (legal estate), за исключением одного или двух специально оговоренных случаев. Требование наличия права «владения» исключает выжидательные права, но предполагает получение арендной платы и доходов от срочного держателя. Поэтому, если X, собственник на праве простого феода, предоставит за арендную плату аренду на двадцать один год Y, который фактически будет держателем, то все же будет считаться, что X является «владельцем», потому что он правомочен получать арендную плату от Y. Все это находится в строгом соответствии с феодальными принципами.

Относительно полномочий собственника, имеющего права простого феода, можно ограничиться немногими замечаниями. Вообще говоря, он может делать с землей, что ему угодно в пределах законов, действующих в интересах общества в целом, как, например, закона против зловредности, и с учетом всех других прав на землю, как права проезда или права на выгон скота, предоставленного фактически им самим или его предшественниками по титулу.

2. Срочное безусловное право владения. Сущность срочного права владения заключается в том, что оно сохраняется не дольше определенной календарной даты. Как было раньше объяснено, права, которые сохранялись на срок, не считались по феодальным принципам настоящим объектом держания и такое владение не считалось «имением» (estate). Однако, вследствие изменений, внесенных в процедуру защиты интересов срочного держателя, эта точка зрения в XV веке изменилась: выражения «арендное держание» (leasehold tenure) и «арендное имение» (leasehold estate) стали общепризнанными. Любопытно, что арендованная недвижимость не только может опираться на общее право, как это прямо сказано в Акте о праве собственности, но что она фактически является теперь единственным примером настоящего держания. Вероятно это удобно потому, что в отношении к аренде термины «землевладелец» (landlord) и «держатель» (tenant) сейчас очень популярны.

Но если мы рассмотрим остальную часть определения, то результат окажется гораздо менее удовлетворительным. Прежде всего термин «безусловное» срочное владение явно обозначает здесь нечто совершенно иное, чем термин «безусловный» в отношении к простому феоду, описанный в предшествующих строках Акта. Дело в том, что в определительном разделе Акта прямо сказано, что срочное владение может быть «безусловным», хотя бы оно могло быть прекращено «заявлением, восстановлением во владении собственника, предписанием закона, выкупом, либо иным событием», если только это событие не означает смерти определенного лица или лиц.

Во-вторых, хотя твердо установившаяся доктрина общего права гласила, что арендные права не создают «имения» пока арендатор не держит земли во владении, однако, по Акту о праве собственности ограниченное сроком право на недвижимость не требует владения, чтобы считаться имением, опирающимся на общее право. Затем, при залоге и при иных сделках может существовать в одно и то же время любое количество арендных прав на одну и ту же землю; суду может быть придется решать вопрос о праве – первоочередности в соответствии с существующими правилами. При выработке схемы первоочередности возникнут значительные, если не практические, то теоретические трудности. Prima facie, срочная аренда дает только право пользоваться поверхностью земли, включая строения и все принадлежности к ним; но можно давать аренду с прямо выраженным намерением предоставить арендатору возможность строить дома на фундаментах или добывать ископаемые.