Английское право - [111]

Когда приобретено право собственности на недвижимость, право аренды или право по залогу недвижимости, основанное на общем праве (причем приобретение произошло добросовестно и за встречное удовлетворение, с соблюдением некоторых простых требований Акта о праве собственности), то приобретатель получает надежный титул, более сильный, нежели права в отношении того же объекта, основанные на праве справедливости, независимо от того, получил ли он уведомление о существовании этих прав или нет, за исключением немногочисленных особых случаев.

Указанные требования так важны, что их надо подробно перечислить. Приводим их:

а) В случае, когда передача производится на основании Акта об учреждении семейной недвижимости (Settled Land Act), покупная плата должна быть внесена доверительным собственником для целей, указанных в этом Акте.

б) В случае, когда передача производится доверительными собственниками по сделке продажи, покупная плата должна быть внесена этим последним.

в) В случае, когда передача производится залогодержателем или администратором наследства в порядке осуществления ими своих полномочий, покупная плата должна быть внесена этому залогодержателю или администратору.

г) В случае, когда передача производится по приказу суда, покупная плата должна быть внесена в депозит суда или в соответствии с его приказом. Общий принцип гласит, что единоличный доверительный собственник не должен получать покупную плату, если только он не является «корпоративным доверительным собственником», т. е. корпорацией, уполномоченной Актом о доверительных собственниках действовать как единоличный доверительный собственник.

Читатель, вероятно, заметил что перечисленные условия не предусматривают того случая, который представляется самым обычным, т. е. случая продажи неограниченным собственником при участии, может быть, залогодержателя. Это, конечно, так; в этом случае, покупатель должен будет обеспечить свои права путем обычных расследований. Но развитие регистрации титулов, в особенности регистрация всякого рода «обременений» недвижимости делает эту обязанность из года в год все менее затруднительной; специальное предписание, позволяющее безусловному собственнику создавать себе доверительного собственника для продажи, дает теперь лицу, покупающему у доверительного собственника, ту защиту, которая предусмотрена по пункту «б», приведенному выше.

Наконец, заканчивая рассмотрение вопроса о правах, опирающихся на общее право, надо заметить, что права этого рода могут быть также правами, опирающимися на право справедливости. Только в тех случаях, когда передача их совершается должным образом на основе надлежащих титулов, они создают права, опирающиеся на общее право.

Теперь мы перейдем к таким правам в области недвижимости, которые могут существовать только в качестве прав, опирающихся на право справедливости.

Права на недвижимость, основанные на праве справедливости

1. Пожизненные права. Их считают самыми древними земельными правами, известными общему праву. Совсем до недавнего времени существовало правило, что передача недвижимости А давала этому А только пожизненные права. Теперь это правило изменено; но его стойкость служит свидетельством в пользу древнего происхождения пожизненных прав. Пожизненный собственник имеет, конечно, менее прав на недвижимость, чем собственник на основе «простого феода» (т. е. неограниченный собственник), но в теории, по крайней мере, его права шире, чем любого арендатора на срок, как бы продолжителен этот срок ни был. Например, пожизненный собственник имеет право разрабатывать рудники, уже открытые в момент, когда возникли его права (но не имеет права предпринимать изыскания новых рудников). Кроме того, он является в такой же степени собственником недр, как и поверхности, и поэтому нельзя открывать новые рудники без его согласия. Но подобно арендатору на срок, он отвечает за «положительное» расточение, т. е. за вред, причиненный земле или Строениям, хотя, в отличие от такого арендатора, он не отвечает за «допущенное» расточение, т. е. за отсутствие ремонта.

Вследствие того, что пожизненные права обычно создаются по семейным актам, пожизненный собственник часто имеет возможность совершать расточение, т. е., как говорят, он «не подлежит взысканиям за расточение» (without impeachment of waste). В этом случае пожизненный собственник может открывать новые рудники, рубить лес и т. п. Но и в этих случаях он не должен совершать расточения по своеволию или расточения чрезмерного, как снос жилого дома, свод леса, насаженного для украшения и т. п. Расточение такого рода носит странное название «справедливого расточения», так как первоначально только суд справедливости мог приостановить подобное расточение в случаях, когда пожизненный владелец «не подлежал взысканиям за расточение».

Существует интересная и не очень обычная форма пожизненных прав, известных под названием прав pur auter vie; они имеют место в тех случаях, когда недвижимость передается А на срок жизни Б, или когда А, владеющий недвижимостью на срок своей жизни, передает свои права X. В первом случае права будут исчерпаны в момент смерти Б, во втором – в момент смерти А, который, очевидно, не может предоставить прав на срок более длительный, чем он располагает ими сам. Практическое значение таких прав невелико, но надо упомянуть, что имеются законы, которые помогают разрешению вопроса о том, продолжительность чьей именно жизни определяет срок действия этих прав.