Английское право - [110]

Однако, если не имеется прямо выраженного или явного обратного указания, то считается, что арендатор, разрушивший или уничтоживший что-либо, связанное с землей, кроме – ежегодно даваемых ею продуктов, например, лес, ископаемые, принадлежности и здания, совершил «расточение» (waste) и должен отвечать по иску об убытках. До известных пределов он также отвечает за «допущенное им» (permissive) расточение, т. е. за допущение разрушения построек или за уклонение от обычного метода ведения хозяйства или пренебрежение им. Но почти во всех письменных арендных договорах правило о расточении в значительной степени перекрывается прямо оговоренными условиями сторон, которые должны тщательно соблюдаться.

Вопреки распространенному мнению, не существует такой правовой нормы, которая гласила бы, что арендатор, не платящий арендной платы или в другом отношении не выполняющий условий аренды, может быть изгнан землевладельцем, за исключением некоторых случаев, относящихся к небольшим заброшенным домам. Но всякий хорошо составленный арендный договор содержит «постановление о восстановлении во владении» (proviso for reentry) с той целью. чтобы в случае, когда арендатор не выполняет какого-либо из своих обязательств, арендодатель мог вступить во владение и изгнать его, если возможно, то мирным путем, если же нет, то по иску о восстановлении отнятого владения (action of Ejectment).

Однако, даже при наличии такой статьи в договоре, суд имеет широкие возможности оказать содействие против изгнания или «конфискации» (forfeiture), как это называют, опираясь в значительной степени на те же принципы, которыми руководствовался Канцлерский суд при оказании им содействия залогодателю, который не выкупил своей собственности в день, назначенный для уплаты. Даже субъ-арендатор может получить содействие, если его арендное право нарушается вследствие захвата владений непосредственно стоящего над ним землевладельца основным владельцем. Однако, подробности прав, относящихся к землевладельцу и держателю (арендатору), выходят за пределы этой книги.

Помимо этих имений общего права (legal estates) существует несколько видов имущественных прав или обязательств, относящихся к недвижимости, которые могут быть признаны «правами, опирающимися на общее право». Из них мы упомянем только о двух.

3. Нематериальные предметы, могущие быть объектом наследования. Мы, уже раньше упомянули об этом виде определенных и ограниченных прав, которые осуществляются А над недвижимостью, находящейся во владении Б, или в ущерб владению Б. Земля последнего называется «служащим держанием» (servient tenement); и если права А осуществляются им вследствие держания им другой земли, независимой от земли Б, то держание зовется «господствующим держанием» (dominant tenement).

В тех случаях, когда право на нематериальные предметы, могущие быть объектом наследования, сводится к одному праву пользования, как, например, частное право проезда, то в точно правовом смысле, оно может осуществляться только, как зависящее от господствующего держания и называется тогда «угодием» (easement). Если оно заключается в праве потребления продуктов земли, то называется «выгодой» (profit) и может осуществляться независимо от «господствующего держания». Так, например, если я претендую на право проезда через землю Б, то я должен доказать, что претендую на это право как собственник или держатель другого участка земли. Но если я претендую на право рыбной ловли в водах Б, то могу претендовать на это только как на право, принадлежащее мне лично вследствие пожалования или соглашения. Акт о праве собственности не употребляет термина «нематериальные предметы, могущие быть объектом наследования» в разделе, касающемся вопроса о создании имущественных прав, опирающихся на общее право, но говорит там об «угодиях, правах или привилегиях в отношении недвижимости» и о «рентных обременениях» (rental charges).

Так же, как в случае legal estates (имений по общему праву), эти права для того, чтобы быть основанными на общем праве, т. е. чтобы получить значение legal interests, должны иметь такую же силу, как безусловное право собственности на землю (estate in fee simple absolute in possession) или как срочное безусловное владение.

Мы не можем здесь обсуждать неясный, хотя и очень интересный вопрос о льготах и выгодах, который требует хорошего знания старого права и некоторых норм, имеющих юридико-технический характер.

4. Обременения в виде залога общего права. Когда мы подойдем к вопросу об отчуждении недвижимости, мы увидим, что новое законодательство укрепляет залоговые права, предоставляя залогопринимателю права срочного держания; подобные срочные владения представляют собой, конечно, «имение, опирающееся на общее право». Но Акт о праве собственности предоставляет также возможность создавать простые обременения (simple charges) вместо формального залога; он устанавливает, что в случае, когда такое обременение основывается на акте за печатью и когда указано, что оно дается в качестве залога общего права, оно может считаться основанным на общем праве и давать залогодателю существенные права на землю. Трудно относить такое обременение к числу нематериальных предметов, могущих быть объектами наследования, потому что даваемые им полномочия очень широки. С другой стороны, оно, конечно, не является «имением» (estate). Фактически такое обременение представляет собой почти совершенно новый институт, созданный Актом о праве собственности.