Английское право - [108]

Говоря вообще, если человек покупает или арендует недвижность, он хочет использовать ее как местожительство или как место ведения им своих дел, либо же для помещения своих сбережений, или в другом случае он покупает ее для обеспечения своей семьи в целях, как говорят, учреждения семейной недвижимости (settling). В первом случае он прежде всего стремится к такой прочности и простоте правовых оснований, которые бы полностью обеспечили его от возможности появления неизвестных ему притязаний и позволили ему избежать дорого стоющих расследований. Во втором случае он гораздо больше стремится к тому, чтобы иметь возможность тщательно урегулировать переход и распределение доходов по собственности в соответствии с уже существующими или предполагаемыми потребностями различных членов его семьи (иногда даже некоторых еще неродившихся). Для достижения этой цели ему почти неизбежно придется назначить доверительных собственников, т. е. лиц, которым в широких пределах доверяется забота о собственности и управление ею, причем бенефициантам оставляется лишь справедливое право требовать, чтобы доверительная собственность управлялась должным образом.

Подобные соображения побудили парламент приняться с середины девятнадцатого века за издание целого ряда законодательных актов, которые должны были облегчить продажу и аренду такого семейного имения (settled estate). Коротко говоря, цель этих законов заключалась в том, чтобы дать возможность доверительным собственникам или (по несколько более поздней практике) «пожизненным держателям» (tenants for life), либо другим собственникам, имеющим ограниченные права, совершать продажу и другие акты распоряжения правами на семейную недвижимость в целом (независимо от того, выходят ли эти переуступаемые права за пределы прав сторон, заключивших договор продажи). При этом «справедливые» права других лиц, заинтересованных в недвижимости, имели своим объектом не недвижимость, а покупную сумму или арендные платежи, которые вносились соответственно доверительным собственникам или пожизненным держателям. После того как покупатель уже заплатил деньги доверительному собственнику или пожизненному держателю, ему не надо больше заботиться о претензиях бенефициантов, которым надлежит обращаться к доверительным собственникам или пожизненным держателям для защиты своих прав. С 1856 г. по 1890 г. был издан длинный ряд актов о семейной недвижимости, которые со все большим успехом стремились осуществить указанную практику и несомненно дали хорошие результаты.

Законодательство 1925 г. сделало еще один большой шаг вперед по тому же пути, приняв две дополнительные меры предосторожности. Во-первых, оно строго ограничило те виды прав на недвижимость, которым может быть дана форма legal estates или legal interests; во-вторых, оно твердо определило те меры предосторожности, которые считаются достаточными для установления добросовестности покупателя. Оба эти нововведения имеют большое значение. Пока та защита, которая предоставляется legal estates, могла быть распространена на пожизненные права на заповедные имения и на выжидательные права, которые еще не находятся во владении и даже еще не принадлежат определенному лицу, до тех пор передача прав была сложна и сопровождалась большим риском. Пока действовало предположение, что покупатель предуведомлен о всяком праве, вытекающем из «справедливости», которое могло почудиться опытному посреднику с его способностями к розыскному делу, до тех пор передача недвижимости не могла быть обеспеченной и дешевой.

Теперь сделаем краткий обзор условий, в которых новейшее законодательство поставило отношение между правами на недвижимость, опирающимися на общее право (legal estates or interests), и правами на недвижимость, опирающимися на «справедливость» (equitable interests).

Права на недвижимость, опирающиеся на общее право (Legal estates and interests in land)

Термин «estate» (имение) и «interest» в отношении недвижимости не являются синонимами. Всякий estate является видом interest, но не всякий interest является видом estate. Только такие права (interests), которые дают владение землей или хотя бы право на получение арендной платы у срочного держателя, представляют собой estates; они соответствуют описанным выше «corporeal hereditaments». Первоначально значение их объяснялось тем обстоятельством, что они определяли отношение лица, державшего их, к его непосредственному господину и, в конечном итоге, к короне. Они определяли статус этого лица или его estate – состояние. После фактической отмены феодального принципа держания estates утратили то исключительно важное значение, которое они имели среди других видов земельных прав. Тем не менее они все же имеют такое большое значение, что современное законодательство дает им специальную классификацию и считает, что имеется лишь два вида имений, опирающихся на общее право (legal estates), именно: 1) имение с безусловным правом собственности и владения (estate in fee simple absolute in possession) и 2) срочное безусловное право владения (a term of years absolute).