Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [42]

объекты, вновь созданные в результате такой реконструкции. Правильность этого

вывода вызывает серьезные сомнения.

Вполне очевидным следствием из данного решения Верховного Суда

является принципиальная невозможность реконструкции многоквартирных домов

путем их надстройки, либо создания новых жилых помещений на базе

реконструкции чердаков и мансард с приобретением вещных прав на эти

помещения конкретными лицами, участвовавшими в их создании. Эта возможность

исключается, т.к., по мнению Верховного Суда РФ, в этом случае всегда будет

нарушаться положение п. 2 ст. 290 ГК РФ. А это, на самом деле, означает полное

прекращение реконструкции объектов данным способом. Именно это фактически и

произошло в Санкт-Петербурге после вынесения рассматриваемого решения,

1 Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2000 №78-ГОО-61.

100

руководствуясь которым, Городское бюро регистрации прав на недвижимость

отказывало в регистрации прав на образованные при реконструкции чердаков и

мансард помещения.

Уже эти последствия заставляют задуматься о правильности вывода высшей

судебной инстанции и требуют искать контраргументацию.

Нельзя не сказать, что редакция п. 2 ст. 290 ГК РФ могла бы быть менее

жесткой и допускать исключения из сформулированного в ней правила по

согласию всех участников долевой собственности или в ином особом порядке.

Следует отметить, что новый Жилищный кодекс (ст. 36 п. 2) в установленных

законодательством пределах допускает распоряжение общим имуществом в

многоквартирном доме, запрещая собственнику только: "1) осуществлять выдел в

натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в

многоквартирном доме; и 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности

на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия,

влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на

указанное помещение" (ст. 37 п. 4). Таким образом, запрет п. 2 ст. 290 ГК РФ не

является таким уж абсолютным. Однако, представляется, что и гражданское

законодательство не дает оснований для вывода, к которому пришел Верховный

Суд.

При внимательном прочтении п. 2 ст. 290 ГК РФ мы увидим, что в ней речь

идет о невозможности отчуждения собственником помещения своей доли в праве

на общее имущество отдельно от квартиры. То есть речь идет о невозможности

прекращения долевой собственности собственника квартиры в принципе, создания

такой ситуации, когда собственность на квартиру есть, а доли в праве

собственности на общее имущество нет совсем. Однако данную норму нельзя

понимать как указание на невозможность совершения действий, направленных на

изменение размера этой доли или совершения участниками долевой собственности

согласованных действий по изменению состава общего имущества, при сохранении

на него долевой собственности. Именно изменение состава общего имущества (а не

101

отчуждение каждым своей доли) происходит при согласованном со всеми

собственниками жилых помещений присоединении к одной из квартир части

лестничной площадки или помещения так называемой "колясочной". Точно такое

же положение создается при согласованной с собственниками помещений

реконструкции чердака. В результате этой реконструкции появляются

собственники новых жилых помещений, что ведет опять-таки к перераспределению

долей в праве собственности и изменению состава общего имущества, но

отчуждения собственниками своих долей, о котором говорит п. 2 ст. 290 ГК РФ, не

происходит.

На возможность изменения состава общего имущества жилого дома и

перераспределения долей в праве на это имущество прямо указывает Жилищный

кодекс РФ. Пункт 3 ст. 36 ЖК РФ говорит о том, что "уменьшение размера общего

имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех

собственников помещений в данном доме путем его реконструкции", а п. 2 ст. 40

ЖК РФ называет условием присоединения к помещениям в жилом доме части

общего имущества согласие всех собственников помещений в доме.

Вторым аргументом против рассмотренной позиции Верховного Суда РФ

служит то, что при завершении реконструкции чердака или мансарды мы уже не

имеем дело с тем чердаком или мансардой, которые были первоначальным

объектом приложения сил инвестора, и, более того, мы не имеем дело с тем

зданием, которое существовало до начала реконструкции. В результате

проведенной реконструкции возникли новые помещения, которые могут быть

объектом индивидуальной собственности, возникли новые общие помещения,

новые общие несущие конструкции и т.д. И в результате этого процесса само

здание превратилось в новый объект недвижимости, поскольку результатом

реконструкции всегда является создание нового объекта.

Таким образом, в данном случае речь идет не об отчуждении собственниками

квартир своей доли на чердак как объект общей долевой собственности, а о