Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [44]

имущество дома была заложена в Гражданском кодексе РФ. Согласно п. 1 ст. 291 ГК

РФ "собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома,

пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества

собственников квартир (жилья). Принятым в соответствии с п. 2 ст. 291 ГК РФ

Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" в п. 3 ст. 34

принятие решений о реконструкции было отнесено к исключительной компетенции

общего собрания членов товарищества.

В связи с принятием Жилищного кодекса Закон "О товариществах

собственников жилья" утратил силу1. Его главным недостатком было то, что в силу

необязательности создания товариществ собственников жилья сфера действия

данного правила была весьма ограничена, и во всех случаях, когда отсутствовало

товарищество, действовала общая норма п. 1 ст. 246 ГК РФ. Жилищный кодекс

решил данную проблему для любых многоквартирных жилых домов,

сформулировав правило, согласно которому реконструкция такого дома возможна

на основании решения не всех, а только двух третей собственников помещений.

Такое решение представляется абсолютно правильным. В то же время, для

окончательного решения вопроса, по мнению автора, следовало бы дополнить ст.

1Статья 2 п. 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие

Жилищного кодекса Российской Федерации".

105

246 ГК РФ пунктом 3, где было бы указано, что ее положения не

распространяются на общую долевую собственность на общее имущество

многоквартирных домов.

Глава 2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ

РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

2.1. Регистрация прав на недвижимость как объективная необходимость

гражданского оборота

Регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой новую

проблему для права нашей страны. Это признается практически всеми

исследователями правового регулирования оборота недвижимого имущества.

Однако всякий, кто обратится к истории вопроса, не может не признать

относительность такой новизны. Более того, многие вопросы, которые сегодня

вызывают оживленные дискуссии, были предметом обсуждения много лет назад,

как среди российских правоведов, так и среди ученых других стран.

И эта новизна, и ее относительность являются весьма яркими иллюстрациями

того обстоятельства, что регистрация прав на недвижимое имущество представляет

собой объективную необходимость во всякой правовой системе, допускающей

оборот недвижимости.

Исторический взгляд на проблему правового регулирования оборота

недвижимого имущества позволяет сделать вывод о том, что именно объективные

свойства недвижимых вещей стали причиной формирования особого правового

режима недвижимости, ядром которого является то, что мы сегодня называем

106

регистрацией прав на недвижимое имущество. Обращаясь к истории вопроса, автор

не ставит своей целью дать всеобъемлющий исторический очерк эволюции

правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это ранее с большей

или меньшей полнотой было сделано в работах русских правоведов конца 19-го

начала 20-го века1 и современных ученых2. Исторический материал в данном

параграфе подобран и представлен прежде всего для того, чтобы служить

иллюстрацией реализации положения об объективном характере такого правового

явления как регистрация прав на недвижимость.

Исследователи отмечают, что на ранних этапах развития различных

правовых систем не существовало выраженного разделения имущества на

движимое и недвижимое, а, следовательно, не было и специального правового

режима последнего. В Древнем Риме основным делением вещей было деление на

манципируемые и неманципируемые вещи, критерием для которого было

применение или неприменение обряда манципации для перехода права на вещь3.

У германских народов первоначально передача земли осуществлялась

посредством особого символического акта, облекаемого в торжественную и

публичную форму. Основой, первым элементом этого акта являлся договор об

отчуждении. Второй элемент - это инвеститура, т. е. символическая, а затем

реальная передача недвижимости. Третий элемент акта - это формальный отказ от

владения, оставление участка. При этом германское право для перенесения

собственности на недвижимость использовало порядок, когда стороны заявляют о

своем намерении перенести право собственности перед судом.

1 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права; Кассо Л.А. Русское

поземельное право. - М., 1999; Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного

оборота на Западе. - СПб., 1913; Покровский И.А. Основные проблемы гражданского

права. - М., 1998 и др.

2 Бабкин С.А. Оновные начала организации оборота недвижимости; Системы регистрации

прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран / под ред. А.А.Лазаревского. -