Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [40]

термином "образование".

95

прежнему не может совершить сделку с вновь образованным объектом до

регистрации права на него. Более того, рассмотренная норма прямо обязывает его

совершить такую регистрацию для превращения временного учета в постоянный.

Очевидно, понимая, что введение временного учета не решает проблему в

целом, законодатель дополнил Земельный кодекс РФ целой системой норм,

направленной на урегулирование отношений, связанных с образованием новых

земельных участков из ранее существовавших. Эти нормы сосредоточены новой

главе 1-1 "Земельные участки"1. В данной главе рассмотренные выше случаи

образования земельных участков классифицируются на раздел (ст. 11-4 ЗК РФ),

объединение ( ст. 11-6 ЗК РФ), перераспределение (ст. 11-7 ЗК РФ) и выдел (ст. 11-5

ЗК РФ).

Одновременно Закон о регистрации дополнен ст. 22-2, устанавливающей

"особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые

при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из

земельных участков". Пункт 7 этой статьи устанавливает правило, в соответствии с

которым "одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на

образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной

регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом

случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие

земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией

прав на образуемые земельные участки". Таким образом лигитимизируется практика

регистрирующих органов, которые для при регистрации перехода права на

земельные участки, образованные из ранее существовавших не предъявляют

требования предварительной регистрации прав на вновь образованные участки.

Однако, если общее направление решения данного вопроса представляется

безусловно верным, то рассматриваемое его законодательное решение видится, во-

первых, недостаточно последовательным, а, во-вторых, - неполным.

1 Введена Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ "О внесении изменений в

отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования

земельных отношений".

96

Прежде всего, остается нерешенным вопрос о моменте возникновения права

собственности на земельный участок, образованный из ранее существовавшего. И

Земельный кодекс РФ в новой редакции, и Закон о регистрации применительно к

таким земельным участкам обходят этот вопрос1. Это, в общем, вполне объяснимо,

поскольку этот вопрос прямо относится к гражданскому законодательству, т. к.

предполагает установление исключения из правила, сформулированного п. 2 ст. 8

ГК РФ. В то же время непонятно, на каком основании Закон о регистрации

устанавливает возможность заключения сделки отчуждения вновь образованного

земельного участка до государственной регистрации права собственности на него,

если в соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ сделка отчуждения может быть совершена

только в отношении того имущества, которое имеет собственника.

Предлагаемое решение является неполным потому, что распространяется

исключительно на земельные участки, в то время как абсолютно аналогичная

проблема существует в отношении образования новых помещений из ранее

существовавших.

Таким образом, для полного и последовательного решения рассмотренной

проблемы, по мнению автора, следовало бы отнести случаи образования новых

земельных участков и помещений из ранее существовавших к исключениям из

общего правила, установленного п.2 ст. 8 ГК РФ, и специально отразить данную

ситуацию в Гражданском кодексе. Для этого можно было бы ввести в п. 2 ст. 218 ГК

РФ абзац второй следующего содержания:

"В случае образования новых объектов недвижимого имущества из ранее

существовавших без проведения реконструкции на основании волеизъявления

собственника (собственников) ранее существовавших объектов недвижимого

1 В п. 2 ст. 11-4 ЗК РФ указывается, что "при разделе земельного участка у его

собственника возникает право на все образуемые в результате раздела земельные

участки". Аналогичные нормы содержатся в Земельном кодекса РФ в отношении

объединения ( п. 2 ст. 11-6), перераспределения (п. 2 ст. 11-7) и выдела (п. 2 ст. 11-5).

Однако все эти нормы не определяют момент, с которого возникает право собственности

на вновь образованные участки. Не определяется в законе и момент, когда раздел,

объединение, перераспределение и выдел земельных участков считается совершившимся.

97

имущества право собственности на образованные новые объекты приобретается

этим лицом (лицами) с момента кадастрового учета этих объектов".

Только при таком законодательном решении можно допустить

одновременную регистрацию права собственности на вновь образованные объекты

недвижимости и перехода права на эти объекты. Разумеется, в таком случае требует