Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [38]

нем2.

Однако следует остановиться и на другой возможной структуре

собственности в здании. В принципе, не исключен вариант, когда здание целиком

как объект недвижимости будет зарегистрировано в общую долевую собственность

участников его создания с определением за каждым права пользования конкретным

помещением (помещениями). Возможно возникновение такой ситуации и в

результате первоначальной регистрации права на здание за одним лицом с

последующим отчуждением им долей в праве собственности на здание. Однако в

этом случае объектом регистрации является не право на помещение, а доля в праве

собственности на здание, которая носит идеальный характер.

Возникает вопрос, возможна ли такая же ситуация в многоквартирном

жилом доме, или в силу уже упоминавшихся положений ст.ст. 289, 290 ГК РФ она

исключена? Представляется, что до тех пор, пока указанные нормы существуют в

1 См. § 1.2.

2 Следует обратить внимание на то, что при кадастровом учете объектов отсутствует

столь жесткий подход. С точки зрения учета объектов допускается одновременное

существование и здания, и помещения в нем. В соответствии с п. 5 ст. 25 Федерального

закона "О государственном кадастре недвижимости" "после государственной регистрации

права собственности на здание или сооружение допускается снятие с учета помещения,

расположенного в таком здании". Таким образом, если для регистрации права на здание

необходимо прекращать регистрацию прав на помещения в нем, то кадастровый учет этих

помещений может быть и сохранен по желанию правообладателя.

91

данной редакции, установление долевой собственности на многоквартирный дом с

определением права пользования квартиами невозможно, поскольку эти нормы

решают вопрос о структуре собственности в многоквартирном доме однозначно, не

позволяя изменять эту структуру даже по волеизъявлению участников данных

отношений.

Следовательно, на сегодня такая возможность сохраняется только для тех

зданий, которые не относятся к многоквартирным домам. При этом надо иметь в

виду, что обе системы организации собственности в одном здании не могут

существовать одновременно. Если предоставить единоличному собственнику

здания возможность по выбору одному лицу отчуждать конкретное помещение, а

другому - долю в праве собственности, то в здании будет создана такая структура

собственности, которую невозможно будет описать, а отношения между

собственниками - урегулировать.

Таким образом, в рамках одного здания может существовать только одна

система организации собственности - либо долевая на здание в целом (с

определением или без определения прав пользования конкретными помещениями),

либо установление права собственности на отдельные помещения с общей долевой

собственностью на общее имущество дома. Изменение же системы организации

собственности в таком доме будет возможно исключительно путем заключения

особой сделки между всеми участниками данных отношений.

Теперь перейдем к следующему аспекту проблемы помещений как вновь

создаваемых объектов. Как и земельные участки, эти помещения могут разделяться

и объединяться. Однако в этом плане помещения отличаются как от земельных

участков, так и от зданий и сооружений. Если разделение (объединение) земельных

участков всегда не связано с изменением их физического состояния и

осуществляется произвольно путем проведения землеустроительных и учетных

процедур, а разделение или объединение зданий, наоборот, всегда связано с их

реконструкцией, то в отношении помещений возможен как один, так и другой

варианты.

92

Так, например, объединение двух квартир в одну или, наоборот, превращение

одной квартиры в две всегда связано с проведением определенной реконструкции.

В отношении нежилых помещений возможен и вариант, когда разделение или

объединение помещений происходит без каких-либо конструктивных изменений

исключительно по желанию собственника и оформляется путем проведения нового

технического и кадастрового учета.

Если в первом случае в правоприменительной практике существует

однозначный подход, состоящий в том, что права на помещения, вновь

образованные в результате реконструкции, возникают с момента регистрации, то в

отношении второго варианта существуют разные подходы, а проблемы здесь

абсолютно аналогичны тем, которые возникают при разделении или объединении

земельных участков. Вот почему законодательное решение данного вопроса и для

земельных участков, и для помещений должно быть одинаковым.

Как уже говорилось, здесь мы имеем дело с особым способом приобретения

права, хотя, возможно, и термин "приобретение" является для данного случая не

совсем точным, ибо собственник фактически ничего не приобретает (в том смысле,

что у него не появляется ничего того, чего бы не было раньше). Поэтому речь в

данном случае может идти об изменении прав лица (или нескольких лиц) на

принадлежащую ему (им) недвижимость.

Какова же правовая природа и основания такого изменения? Источником