Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [33]

расширяющейся практикой приемки домов без внутренней отделки, а также

приемкой домов без выполнения работ по благоустройству прилегающей

территории.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом,

свидетельствующим о возникновении нового объекта недвижимости является

разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой

"документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции,

капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в

соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного,

реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства

градостроительному плану земельного участка и проектной документации". Этот

документ выдается органом исполнительной власти или местного

самоуправления, выдавшим разрешение на строительство объекта.

79

Таким образом, в настоящее время моментом юридического окончания

строительства объекта следует считать момент выдачи разрешения на ввод

объекта в эксплуатацию.

Вторая часть вопроса состоит в определении момента, до которого объект

должен считаться вновь созданным. Законодательство также не содержит прямого

ответа на данный вопрос, однако анализ положений закона позволяет достаточно

легко определить момент, когда объект перестает быть в юридическом понимании

вновь созданным. Этим моментом является возникновение права на объект у

первичного правообладателя. Понятие создаваемого объекта недвижимости (ст. 219

ГК РФ, ст. 25 Закона) и более общее понятие "новой вещи" (п. 1 ст. 218 ГК РФ)

используются в законодательстве лишь применительно к вопросу о возникновении

права на такие объекты. Исходя из этого, после того, как право на объект возникло,

он не может считаться вновь созданным, а приобретает статус "имущества, которое

имеет собственника", приобретение прав на которое регулируется иными нормами

(п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Итак, объект считается вновь созданным с момента выдачи разрешения на

ввод объекта в эксплуатацию либо с момента его приемки в эксплуатацию в

установленном законодательством порядке (если соответствующий акт утвержден

до 1 января 2005 года) до момента возникновения права на него у первичного

правообладателя. Здесь момент утраты объектом статуса вновь созданного связан с

именно возникновением права на объект, а не с регистрацией этого права по

нескольким причинам. Во-первых, как уже отмечалось, возникновение права на

новый объект связано с регистрацией только в отношении объектов, созданных

позднее 1994 года.1 Во-вторых, осуществление регистрации права лица на новый

1 Существует также мнение, что это относится только к объектам, которые созданы после

31.01.1998 г. - даты введения в действие Закона о регистрации. Однако данная позиция

представляется неправильной, поскольку, с одной стороны, норма ст. 219 ГК РФ

действовала с 1995 г., а, с другой стороны, Федеральный закон "О введении в действие

части первой Гражданского кодекса РФ" от 21.10.1994 г., в статье 8 установил, что до

введения в действие Закона о регистрации применяется действующий порядок

регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Таким образом, если право на

объект, созданный в 1995г. и позже, не зарегистрировано в порядке, установленном

80

объект в некоторых случаях может не означать возникновения у него этого права. В

соответствии со ст. 2 Закона эта регистрация может быть признана

недействительной судом. И если это произойдет, то право на объект не может

считаться возникшим. После аннулирования записи о регистрации объект вновь

приобретает статус вновь созданного.

Мы определили временной период существования объекта как вновь

созданного. Второй аспект проблемы определения данного понятия - установление,

каким образом могут возникать новые объекты. И здесь все вновь созданные

объекты можно разделить на две группы:

1) объекты нового строительства;

2) объекты, созданные в результате преобразования ранее существовавших

объектов.

Отнесение объектов недвижимости к новому строительству проблем не

вызывает. Для классификации объекта как вновь построенного достаточно

установить, что он был возведен без использования каких-либо конструктивных

элементов ранее существовавших объектов недвижимости. Вызывает в связи с

этим сомнение утверждение о том, что существуют "два возможных вида

реконструкции – переустройство существующих объектов и строительство новых

взамен ликвидированных"1. С нашей точки зрения последний вид

"реконструкции" представляет собой совокупность двух действий - ликвидации

(сноса) ранее существовавшего объекта и осуществление нового строительства.

Что же касается второй группы объектов, то здесь вариантов значительно

больше, а главный вопрос состоит в том, в каком случае изменение ранее