Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав - [34]

существовавшего объекта превращает его в объект, имеющий статус вновь

созданного. Гражданский кодекс, к сожалению, не содержит ответа на этот вопрос

Законом о регистрации, либо в порядке, действовавшем в месте нахождения объекта, то

право на такой объект не может считаться возникшим.

1 Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Характеристики недвижимости при регистрации //

Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. - М., 2005. - С.

138.

81

применительно к недвижимому имуществу. Применительно к движимым вещам

имеется понятие переработки (ст. 220 ГК РФ), однако, предлагаемые в этой статье

критерии не могут быть применены в большинстве случаев создания недвижимого

имущества.

Вместе с тем, очевидно, что новым может быть признан лишь такой объект,

который образовался в результате существенного видоизменения ранее

существовавшего. Критерии же существенности изменений должны носить

технический характер и находиться в сфере таких отраслей, как архитектура и

строительство.

В документах, регламентирующих строительную и архитектурную

деятельность, различаются такие два понятия, как капитальный ремонт и

реконструкция. При этом в результате осуществления реконструкции всегда

возникает новый объект, а капитальный ремонт к появлению нового объекта не

приводит.

Проводя грань между понятиями капитального ремонта и реконструкции,

Главгосархстройнадзор России определял реконструкцию как "комплекс

строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с

изменением основных технико-экономических показателей (количества и качества

квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной

способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий проживания,

качества обслуживания, увеличения объема услуг" .1 Таким образом, в отличие от

капитального ремонта, который направлен на сохранение объекта в его прежнем

качестве ("ремонт здания с целью восстановления исправности

(работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также

поддержки эксплуатационных показателей"2), реконструкция направлена на

1 Инструктивное письмо от 28.04.94г. № 18-14/63 Главной инспекции государственного

архитектурного строительного надзора Российской Федерации (в настоящее время

документ не действует, как не прошедший регистрацию в Минюсте).

2 Там же.

82

создание новых качеств объекта (изменение основных технико-экономических

показателей).

В настоящее время Градостроительным кодексом РФ (п. 14 ст. 1)

определены понятия строительства и реконструкции, которая определяется как

"изменение параметров объектов капитального строительства, их частей

(количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей

производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического

обеспечения".

Представляется важным отметить, что, по нашему мнению, установление

факта реконструкции, независимо от ее объема и стоимости, во всех случаях должно

влечь требование о регистрации права на объект, как на вновь созданный. Даже если

изменение параметров объекта в результате реконструкции незначительно, по

сравнению с прежними характеристиками объекта, следует признать, что прежний

объект перестал существовать и возник новый. В связи с этим вызывает возражение

высказанная в литературе точка зрения о том, что "незначительная реконструкция"

не влечет образования нового объекта. Обосновывая свою позицию, Е.А. Киндеева и

М.Г. Пискунова пишут: "Если при строительных работах произошло уничтожение

существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он

является самовольной постройкой. Если же объект претерпел только архитектурно-

градостроительные преобразования, то право собственности на него не

прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ.

Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишь собственника прав

на него. Образно говоря, самовольная пристройка, надстройка и перестройка – это

не самовольная постройка"1. Такая "образность" практически сводит на нет

критерии создания нового объекта при реконструкции. Указанные авторы

определяют новый объект при реконструкции по кругу: новый объект в результате

реконструкции возникает в том случае, когда объект является новым. Высказывая

сомнительный тезис о том, что "при государственной регистрации значение имеет

1 Там же, с. 141.

83

вопрос о наличии или отсутствии прав на объект, а не его технические

характеристики"1, они ставят вопрос о наличии вновь созданного объекта при

изменении его технических характеристик в полную зависимость от усмотрения

регистратора, от его мнения о том, создан в данном случае новый объект или нет.

Однако нельзя во всех случаях, когда изменились указанные в законе

характеристики объекта, требовать регистрации прав на новый объект. Практика