Ипотека. Энциклопедия - [14]

Есть ли возможность, оформить такую квартиру с использованием ипотечного кредита, не заставив продавца платить безумные суммы налогов?

Да. Есть. Во-первых, в случае, если продавец после продажи квартиры приобретает другой объект недвижимости, он одновременно с покупкой получает возможность воспользоваться имущественным налоговым вычетом с суммы до двух миллионов рублей. Таким образом, если цена продаваемой квартиры составляет не более трех миллионов, а приобретаемой не менее двух миллионов, то необходимо объяснить продавцу, что налог ему платить не придется, так как сумма налогового вычета при покупке квартиры компенсирует сумму налога, необходимого уплатить продавцу при продаже первой квартиры.

Во-вторых, существуют банки, которые готовы к тому, что в договоре купли-продажи будет указана заниженная стоимость приобретаемого объекта недвижимости. В этом случае на процедуру оформления сделки и выплату денег продавцу понадобится чуть больше времени, потому что, сначала будет оформлен договор купли-продажи и зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю, а потом уже в регистрационную службу будет подана закладная и после выплачены деньги продавцу.

2. Продавец одновременно является покупателем другой квартиры, и он опасается, что деньги за проданную квартиру не будут получены вовремя, тем самым он может не уложиться в сроки, и не выполнить обязательства перед своим продавцом, тем самым потеряет задаток.

В этом случае нужно объяснить продавцу, что банк, в котором вы берете кредит надежный, и деньги будут перечислены вовремя. Так же необходимо встретиться с продавцом второй квартиры и увеличить сроки для окончательного расчета, указанные в договоре задатка.

3. Для банка требуется более расширенный пакет документов, чем если бы эта сделка проводилась бы без использования ипотечного кредита. Это требует дополнительных финансовых затрат. Например, банки требуют технический паспорт на квартиру, изготовленный не ранее, чем пять лет назад, а иногда и не ранее, чем один год. Для оформления сделки в простой письменной форме, тем более, если право на данный объект недвижимости уже зарегистрировано в регистрационной службе, технический паспорт вообще не требуется.

Поэтому, в этом случае, покупатель должен предложить продавцу взять на себя расходы или часть расходов по изготовлению нового технического паспорта.

Во втором случае, когда банк не устраивает предмет залога, возможны следующие варианты:

1. Объект недвижимости продается по доверенности. Не смотря на то, что доверенное лицо может приходиться продавцу близким родственником, банк откажет в оформлении такой сделки. За всю свою многолетнюю деятельность я не встречала ситуаций, когда банк согласился бы оформить такую сделку. Продажа по доверенности безусловно законна. Однако проверить доверенность сложно, да и много рисков с ее возможной отменой до окончания регистрации. А банку дополнительные риски ни к чему.

2. В квартире есть неузаконенная перепланировка или переоборудование. Банк может не устроить такая квартира в качестве предмета залога. Это становится абсолютно невозможным, если без проекта и разрешения снесены или нарушены несущие стены, перенесено газовое оборудование, произведены пристройки (на первых этажах) на земле, не принадлежащей собственнику квартиры и т. д., словом то, что узаконить нельзя. Однако некоторые банки готовы рассмотреть варианты с незначительной перепланировкой, например, совмещенный санузел (разумеется, если стена между ванной и туалетом не несущая), демонтированные кладовки и другое, словом, такие перепланировки, не нарушают строительных норм.

В этом случае, оценщик, при оценке квартиры, учитывает сумму, которую необходимо будет потратить на узаконивание данной перепланировки и вычитает ее из окончательной цены. А покупатель, в свою очередь берет на себя обязательство перед банком в течение определенного времени после приобретения узаконить данную перепланировку.

Здесь мною рассмотрено только несколько ситуаций. Бывают и другие. Но довольно часто проблему можно решить. А опасения продавца чаще всего возникают из-за незнания путей решения.

Хочу получить кредит под залог земельного участка. Земельный участок был предоставлен мне в собственность за плату на основании Распоряжения Главы Администрации города, так как я являлся собственником жилого дома, расположенного на этом земельном участке. Сейчас дом снесен. Я собираюсь строить новый. Могу ли я получить ипотечный кредит под залог земельного участка, если дом снесен? Какие документы нужно предоставить в банк на земельный участок для получения ипотечного кредита под его залог?

Да. Вы можете оформить кредит под залог земельного участка.

Конечно, вы можете получить кредит под залог земельного участка, так как земельный участок находится в вашей частной собственности. И вполне может являться объектом обеспечения исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. Вы являетесь его собственником и можете распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе можете передать в залог.

Дом, находящийся на земельном участке, на который у вас было оформлено право собственности, являлся основанием для передачи вам в собственность земельного участка. После того, как вы оформили договор купли-продажи земельного участка, заплатили денежную сумму за выкуп земельного участка, зарегистрировали право собственности на земельный участок и получили Свидетельство о государственной регистрации права, вы имеете полное право, как произвести снос строений, расположенных на земельном участке, так и построить новое строение. Главное при этом, не нарушать градостроительных норм, соблюдать правила застройки и не нарушать прав соседей.