Ипотека. Энциклопедия - [13]

Поэтому следующие требования я обобщу.

Требования к документам на жилой дом и земельный участок:

1. И на дом, и на земельный участок у продавца должны быть правоустанавливающие документы. Некоторые банки рассматривают варианты, когда на земельный участок передан продавцу в долгосрочную аренду, но здесь мы этот вариант не рассматриваем, так как в вашей ситуации земельный участок находится в собственности Продавца.

Право собственности продавца и на дом, и на земельный участок, на котором он расположен, должно быть зарегистрировано в установленном порядке и должно быть подтверждено соответствующими документами (Свидетельством о государственной регистрации права собственности, правоустанавливающими документами (договором купли-продажи, мены, дарения, свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию и т. п. Если дом или земельный участок были приобретены Продавцом до 2000 года, то вместо Свидетельства о государственной регистрации права на правоустанавливающем документе должен стоять штамп БТИ, подтверждающий регистрацию в реестре БТИ).

2. И дом, и земельный участок должны быть свободны от прав третьих лиц, в том числе не должны быть обременены договорами найма или аренды. Продавцом должны быть предоставлены документы об отсутствии арестов и обременений.

3. План дома должен соответствовать плану БТИ, не должно быть самовольного переоборудования и пристроек к дому. Любая реконструкция дома должна быть зарегистрирована в соответствии с действующим законодательством.

4. Границы земельного участка должны быть установлены и соответствовать плану межевания.

5. И жилой дом, и земельный участок должны иметь кадастровый номер. Границы земельного участка должны быть установлены согласно межевому плану.

6. Подключение к коммуникациям должно быть произведено с разрешения соответствующих служб. Продавец должен иметь на руках проекты, разрешения, акты выполненных работ на подключение воды, канализации, газа, энергоснабжения. Довольно часто Продавцы предъявляют документы, подтверждающие разрешение на подключение, например, воды и канализации, при этом подводка воды и канализации к самому дому и разводка по дому выполнена бывает самовольно.

В заключение хочу сказать, что в данном перечне рассмотрены только общие требования. В каждом банке они могут быть свои. И что допустимо в одном, совершенно исключено в другом. Это касается и года постройки, и процента износа, и других технических характеристик. Поэтому, прежде чем заниматься подбором объекта недвижимости для покупки в ипотеку, уточните требования к предмету залога именно в своем банке.

Иногда в объявлениях о продаже недвижимости встречается фраза «Ипотека невозможна». В каких случаях возникают такие ограничения, с чем это связано, и возможно ли решить эту проблему? Чего должен опасаться покупатель, приобретая такую квартиру, хоть и не в ипотеку?

Ситуаций таких много, и чаще всего это никак не связано с рисками. Примеры: объект недвижимости в собственности менее трех лет, сложная сделка с последующей покупкой другого объекта; продажа по доверенности; есть перепланировка или переоборудование; продавец просто не желает продавать квартиру ипотечникам, думая, что оформление сделки растянется во времени, или при снятии денег со счета банк удержит проценты и т. п.

Фраза «Ипотека невозможна» может встречаться в двух случаях:

– продажа недвижимости покупателю-ипотечнику не устраивает продавца, и

– объект залога (приобретаемый объект недвижимости) не устраивает (или может не устроить) банк.

Сначала рассмотрим первый случай, когда сам продавец категорически против продажи своей квартиры или дома покупателю-ипотечнику. Такая проблема может возникнуть в следующих ситуациях:

1. Продавец сам стал собственником продаваемого объекта недвижимости менее трех лет назад. Стал собственником, это значит, что он не только оформил договор купли-продажи, но и зарегистрировал право собственности на объект недвижимости. Ведь право собственности возникает с момента проведения государственной регистрации права и внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае с недвижимым имуществом, полученным в наследство, право у наследника на это имущество возникает не с момента проведения государственной регистрации права, а с момента открытия наследства (дня смерти наследодателя или вступлении в законную силу решения суда о признании его умершим).

Чего опасается в этом случае продавец? Того, что он обязан будет показать в договоре купли-продажи полную стоимость, так как недвижимость приобретается за счет заемных средств, которые покупателю выделяет банк под залог приобретаемой недвижимости.

А показав в договоре купли-продажи полную рыночную стоимость квартиры, он от этой суммы за минусом одного миллиона рублей (предоставляемая государством льгота) и должен будет заплатить налог в размере 13 %.

Конечно, далеко не каждый продавец при данных обстоятельствах согласится указывать в договоре купли-продажи полную стоимость продаваемого жилья. Конечно, занижать цену нельзя. Но практика показывает, что так поступает подавляющее большинство продавцов, которые владели своей недвижимостью менее трех лет.