Ипотека. Энциклопедия - [15]

Так как в Кадастровой палате снесенный дом стоит на кадастровом учете и имеет кадастровый номер, а в Регистрационной службе сведения о данном доме внесены в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), то для начала вам необходимо погасить данные записи.

Для того, чтобы снять с кадастрового учета снесенный дом, вам необходимо обратиться в Кадастровую палату с заявлением о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости. К заявлению необходимо приложить акт обследования, который подтверждает прекращение существования объекта недвижимости, в данном случае жилого дома.

Акт обследования составляет кадастровый инженер. Он выезжает по адресу и осматривает место нахождения строения. На основании осмотра выдает Акт обследования, которым подтверждает полное уничтожение объекта недвижимости.

В результате обращения в Кадастровую палату с заявлением о снятии с кадастрового учета жилого дома, вы получите Кадастровую выписку на данный объект, в которой будет указано, что данный объект недвижимости снят с кадастрового учета такого-то числа.

Далее вы обращаетесь в Регистрационную службу с заявлением о прекращении права собственности на указанный жилой дом в связи с его сносом и внесением изменения записи в ЕГРП. К заявлению необходимо приложить кадастровую выписку, подтверждающую снятие дома с кадастрового учета.

После того, как запись о зарегистрированном объекте недвижимости будет погашена, можете обращаться в банк с пакетом документов на земельный участок, который собираетесь предоставить в залог банку в качестве обеспечения по ипотечному кредиту.

Для оформления договора ипотеки на земельный участок, вам необходимо предоставить в банк следующие документы на земельный участок:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок

2. Договор купли-продажи земельного участка, Распоряжение Главы Администрации города о предоставлении земельного участка в собственность.

3. Кадастровый паспорт земельного участка.

4. Выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений и арестов.

5. Акт обследования земельного участка или Справка БТИ о том, что на участке отсутствуют строения.

6. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов. (Требуется только в некоторых банках).

7. Так как на земельном участке ранее располагался жилой дом, то может потребоваться справка о том, что отсутствуют задолженности по коммунальным платежам (газ, электричество, вывоз мусора и.т.п.). (Не во всех банках потребуют).

8. Отчет о рыночной стоимости, выполненный независимым оценщиком. (Оценочную компанию нужно выбирать из списка, предоставленного банком).

Так как вы в дальнейшем собираетесь построить дом на данном земельном участке и после окончания строительства будете регистрировать право собственности в Регистрационной службе, то при регистрации права собственности, в случае, если ипотечный кредит не будет выплачен к тому времени, и земельный участок будет обременен ипотекой, ипотека будет также наложена и на регистрируемый дом. Свидетельство о праве собственности на дом вы получите с обременением «Ипотека».

В соответствии со ст. 65 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на здания и сооружения, возведенные на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке.

Хочу получить ипотечный кредит под залог здания. Земельный участок, на котором расположено здание, находится в муниципальной собственности и оформлен мною в аренду на 49 лет. Должен ли я передавать земельный участок в залог, и какие дополнительные документы необходимо предоставить в банк на земельный участок?

Да. С передачей в залог здания, принадлежащего вам на праве собственности, вы передаете в залог право аренды на земельный участок, на котором расположено здание.

В соответствии с п.3 ст.340 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года, если в залог передается здание, то такой залог допускается только с одновременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке» залог прав аренды земельного участка допускается только на срок действия договора аренды этого участка и с согласия собственника земельного участка.

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ в случае, если земельный участок, переданный в аренду находится в государственной или муниципальной собственности, а договор аренды долгосрочный и оформлен на срок более чем пять лет, залог прав аренды возможен без согласия собственника земельного участка, достаточно будет письменного уведомления.

Это как раз ваш случай. Договор долгосрочный и согласия собственника не требуется.

Однако в случае, если в договоре аренды земельного участка указано иное, то есть в договоре прописано, что передать в залог земельный участок, на котором расположено принадлежащее вам здание, возможно только с согласия собственника земельного участка, то вам придется это согласие получить.