Ипотека. Энциклопедия - [16]

Документы, которые вы должны предоставить в банк на земельный участок:

– договор аренды земельного участка;

– кадастровый паспорт на земельный участок;

– согласие собственника земельного участка (если получение такого согласия предусмотрено договором аренды земельного участка).

Получил ипотечный кредит под залог земельного участка. Деньги потратил на строительство жилого дома на этом участке. Сейчас дом проходит регистрацию. Могу ли я получить второй ипотечный кредит под залог построенного дома?

При проведении регистрации права собственности на построенный дом, находящийся на земельном участке, который находится в залоге у банка, вы обязаны написать заявление о регистрации ипотеки и на этот жилой дом, так как он расположен на этом земельном участке. Это делается потому, что в случае вашего отказа платить по кредитному договору, банк мог бы без труда реализовать заложенное имущество. В случае, если земельный участок будет в залоге у банка, а дом нет, это будет сделать достаточно проблематично, так как нельзя продать земельный участок без дома, на нем расположенного.

После проведения регистрации права собственности на жилой дом вы получите свидетельство о государственной регистрации права собственности на этот дом с обременением «Ипотека в силу закона».

Если вы планируете получить еще один кредит в каком-либо банке под залог дома, то вам откажут, так как зарегистрировать второй договор залога на уже заложенный объект недвижимости невозможно, регистрационная служба в этом откажет.

А вот увеличить сумму кредита в банке, который и является залогодержателем вашей недвижимости, думаю, вполне возможно.

Собираюсь приобрести квартиру с использованием ипотечного кредита. Квартиру подобрал. Но хозяйка квартиры в данный момент проживает в другом городе. Есть доверенность на продажу на имя сына хозяйки. Могу ли я приобрести эту квартиру, ведь законом разрешено продавать недвижимость по доверенности?

Конечно, вы можете приобрести квартиру, и заключить договор купли-продажи через доверенное лицо, если доверенность оформлена в соответствии с действующим законодательством. Но, не в ипотеку.

Дело в том, что с 2008-го года АИЖК изменило стандарты и перестало выкупать кредиты, по которым договоры купли-продажи были подписаны третьими лицами, действующими по доверенности.

Такие договоры купли-продажи несут в себе дополнительные риски. Дело в том, что доверенность должна быть действительной не только на момент подписания договора купли-продажи, но также до конца проведения государственной регистрации. Доверенность не может быть отозвана доверителем и сам доверитель (собственник квартиры) должен быть жив до конца проведения государственной регистрации права.

Проверить доверенность очень трудно, даже банку, так как здесь вступает в силу понятие тайны нотариального действия. Никто, даже доверенное лицо, не имеет права получить данные о том, была ли отменена доверенность. Доверенное лицо может получить такие данные только от доверителя (собственника квартиры). Впрочем, доверенность может быть отменена и на этапе государственной регистрации.

В этом случае, если вы возьмете ипотечный кредит, приобретете квартиру по доверенности, а впоследствии сделка будет расторгнута, то кредит вам платить все равно придется.

Мои знакомые в 2006-м году приобрели квартиру в ипотеку. Сделка была оформлена по доверенности. Впоследствии выяснилось, что хозяйка квартиры умерла до заключения сделки. Сделка была расторгнута по заявлению родственников. А человек, действовавший по доверенности, уехал с деньгами за пределы России.

Мои знакомые не получив квартиры, но подписав кредитный договор и получив по нему деньги, вынуждены выплачивать этот кредит, так как могут пострадать их поручители. У поручителей есть в собственности недвижимость, и в случае не поступления платежей по кредиту, банк имеет право взыскать эти платежи с поручителей или наложить взыскание на их имущество. Да и кредитная история не только заемщиков, но и поручителей будет испорчена.

Хочу добавить, что прежде чем выплачивать кредит, мои знакомые обращались в суды разных инстанций. И им везде было отказано. Подписывая кредитный договор, вы берете на себя ответственность по выплате кредита, независимо от того, что случится с квартирой. Хоть пожар. Здесь уже возникают ваши отношения со страховой компанией. Ничего не происходит автоматически.

После смерти родителей мы с братом вступили в права наследства на однокомнатную квартиру по 1/2 доле каждый. Брат предложил мне выкупить его долю. Могу ли я воспользоваться ипотечным кредитом для выкупа 1/2 доли квартиры?

Да. Можете.

В залог банку будет передана вся квартира.

Понятие 1/2 доля в праве собственности на квартиру не конкретно. В этом случае не происходит выделения доли как отдельного жилого помещения, которое будет служить обеспечением по исполнению кредитного договора, и которое без труда можно будет реализовать, если Заемщик не сможет вернуть полученный кредит.

В случае, если бы после приобретения вами этой 1/2 доли в праве собственности на квартиру, какая-либо часть этой квартиры оставалась бы в собственности другого лица, ипотечный кредит банк вам бы однозначно не предоставил.