Ипотека. Энциклопедия - [12]

11. В случае, если собственником приобретаемого в ипотеку дома или доли в праве собственности является несовершеннолетний ребенок или лицо, находящееся под опекой или попечительством, или в котором проживают следующие категории граждан – члены семьи собственника квартиры: находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника дома, а так же оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы – необходимо предоставить Разрешение органа опеки и попечительства на продажу.

В случае, если в разрешении на продажу дома, выданном органами опеки и попечительства, есть требование о приобретении на имя несовершеннолетнего или находящегося под опекой, другого объекта недвижимости, в банк необходимо будет предоставить весь пакет документов на этот объект недвижимости.

12. Оригинал отчета об оценке приобретаемого дома и земельного участка, выполненный независимым оценщиком. Отчет об оценке необходимо заказывать только в оценочной компании, которая будет рекомендована банком.

13. Копию гражданского паспорта продавца.

Список документов на приобретаемый дом с земельным участком в разных банках может отличаться, но не значительно. Перечень документов на приобретаемый объект недвижимости, Вы можете получить в банке.

Приобретаю в ипотеку индивидуальный дом. Земельный участок находится в собственности продавца. Какие требования предъявляет банк к индивидуальному жилому дому как предмету залога? Могу ли я оформить покупку жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, разными договорами и в залог передать только жилой дом?

Если вы собираетесь приобрести индивидуальный жилой дом с земельным участком, использовав при покупке ипотечный кредит банка, то вам необходимо при выборе дома руководствоваться требованиями банка, предъявляемыми к индивидуальным жилым домам, как предмету залога. Требования к частному дому у банков более жесткие, чем к квартирам в многоквартирных домах.

Связано это прежде всего с тем, что банк при выдаче ипотечного кредита должен получить в качестве обеспечения этого кредита достаточно ликвидный объект. А индивидуальные жилые дома часто возводятся гражданами самостоятельно, нередки случаи несоблюдения строительных норм и правил застройки, или правила застройки и требования к строениям, в то время, когда был построен дом, уже устарели, и сейчас действуют другие нормы и правила.

Да и планировка индивидуальных жилых домов часто бывает настолько индивидуальна, что может сказаться на ликвидности данного объекта. И если вы вдруг не сможете вносить платежи по кредиту, а банку необходимо будет вернуть выданные средства путем наложения взыскания на заложенный объект, то при его реализации может возникнуть проблема в связи с низкой ликвидностью.

Приведу некоторые довольно часто встречающиеся требования. Часто, это не значит всегда. Бывают исключения. А бывает так, что требования меняются. Если в стране наблюдается стабильность и экономическая ситуация благоприятная, то требования к предмету залога могут быть ослаблены, а если экономическая ситуация неблагоприятная, то банки начинают выдвигать очень жесткие требования как к заемщикам, так и к предмету залога.

Требования к местоположению:

1. Индивидуальный жилой дом с земельным участком должен располагаться в том же регионе, в котором располагается банк или его отделение.

2. Не должен находиться на территории какого-либо закрытого административно-территориального образования, например, на территории, прилегающей к режимному объекту, доступ на которую разрешен только ограниченному кругу лиц.

3. В населенном пункте, в котором находится данный жилой дом, должны находиться и другие жилые дома, которые пригодны для проживания.

4. Должен находиться на территории, не подлежащей согласно градостроительному плану сносу.

Требования к индивидуальному жилому дому:

1. Часто банки вносят ограничения по году постройки индивидуального жилого дома. Если квартира, рассматриваемая банком как предмет залога, может находиться в доме, например 1940 года постройки, так как эта квартира может быть достаточно ликвидной, то для индивидуальных жилых домов это исключено. Часто рассматриваются только те дома, которым не более двадцати лет.

2. Процент износа не должен превышать 50 %. В некоторых случаях банки заявляют о том, что допускается износ и в 60 %. Однако на практике часто банки рассматривают только достаточно новые дома с процентом износа не более 20-30 %.

3. Дом должен иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

4. Стены дома должны быть кирпичными или каменными. Никакой саман, обложенный кирпичом, не допускается.

5. Дом должен быть подключен к коммуникациям (электричество, газ, питьевая вода, центральная канализация).

6. Дом должен быть в состоянии, пригодном для круглогодичного проживания, в исправном состоянии должны быть коммуникации и крыша дома.

7. Дом должен иметь подъездную дорогу, по которой возможен подъезд в течение всего года, независимо от времени года и погоды.

В соответствии с действующим законодательством при передаче в залог жилого дома, земельный участок, на котором он расположен, тоже передается в залог одновременно с жилым домом. И независимо от того, что вы хотите оформить покупку дома и земельного участка разными договорами, при оформлении закладной вам придется передать в залог банку и земельный участок.