Двадцать минут на Манхэттене - [53]

Например, Куперовский институт (Cooper Union[72]), известное ист-виллиджевское учреждение, предлагающее превосходное бесплатное высшее образование в течение более чем ста пятидесяти лет, оказался вынужден продать часть недвижимости в близлежащих кварталах, чтобы укрепить свои поредевшие фонды. Хозяйственная логика настаивала на выборе того покупателя, который даст наибольшую цену, и как результат – напротив института вымахало одно из наиболее уродливых, неподобающих сооружений в этой части города – башня темного стекла для супербогачей, с гигантским банком на цокольном этаже. Точно так же, к северу от Виллидж, в Челси, занимающая целый блок епископальная семинария, включающая в себя величественное, хоть и обветшавшее здание в стиле неоготики, подверглась ожесточенным нападкам местных жителей за свои планы заменить одно свое (ужасное) современное здание относительно высоким кондоминиумом. Идея состояла в том, что новая структура позволит финансово обеспечить благоустройство всего остального кампуса. Спроектированное таким образом, чтобы вписываться в финансовый контекст, новое здание, однако, решительно не вписывалось в контекст физический. Недавно, впрочем, поступила благая весть: семинария согласилась на компромисс. Подобный же сценарий разворачивается сейчас вокруг планов заменить нашу местную больницу Святого Винсента на новое здание, с более щедрым финансированием, за счет передачи целой кучи старых сооружений, которые она сейчас занимает, застройщику, намеревающемуся выстроить на их месте обычные элитные кондоминиумы.

Город все больше и больше обустраивает свои дела в соответствии с «принципом Петра и Павла». С тех пор как он был впервые сформулирован в 1960-е годы в качестве неотъемлемого элемента политики зонирования, так называемая система бонусов превратилась в один из важнейших инструментов прямого субсидирования частной застройки муниципалитетом. Появившаяся изначально для поощрения особых проектов – парков, внутриблочных проходов, пассажей и аркад, эта система подразумевает формулу обмена некоего предполагаемого общественного блага (такого, как плаза) на общественное зло, почти всегда – какого-нибудь огромного здания, нарушающего правила зонирования. Подобный обмен по самой своей природе чреват последствиями: наносимый вред всегда изначально подразумевается в его изощренных формулировках, в которые облачено известное со времен царя Соломона прикидывание прибылей и убытков. Таким образом, система бонусов используется не просто для создания специфических форм общественного пространства, но для того, чтобы поощрять застройщиков развивать территории, признанные «увядшими» или недооцененными (вроде Таймс-сквер с Театральным кварталом). Подобные бонусы часто входят в большой пакет, включающий в себя освобождение от налогов, передачу муниципальной собственности, усиление инфраструктуры за счет городского бюджета и свободную передачу прав на ограничение застройки соседних участков.

Современная вариация подобной системы, находящаяся все еще в зачаточном состоянии и как следует не отработанная, – вышеупомянутая идея «инклюзивного зонирования». По мере того как бедняки и представители среднего класса все сильнее выдавливаются из Манхэттена в другие места или вообще за пределы города, застройщики также активизируются в местах, ранее ими отвергавшихся. Множество мест в Бруклине: Хайтс, Парк Слоуп, Кэролл Гарденз – уже «манхэттенизированы», но все боро в большей или меньшей степени испытывают влияние этого огромного пузыря (хотя кризис высокорискового кредитования, опустошивший строительный рынок, здесь только начинает чувствоваться). Осознав, что город столкнулся с ситуацией значительной потери «доступного» жилья, городская администрация стала развивать новую бонусную систему: большой новый дом в обмен на «инклюзию», то есть включение в новый или какой-то еще проект известного числа квартир по низким ценам. Можно сказать, что речь идет о своего рода принуждении рынка, основанном на экономической теории рационального выбора. Вот что система должна предлагать застройщику, определенно рассчитывающему на большую прибыль, если он готов идти на бонусное соглашение.

Город сейчас вовлечен в обширный проект перезонирования, вызванный необходимостью разбираться с широкомасштабным давлением на застройщиков (и частыми провалами попыток существующей системы зонирования удовлетворить возникающие запросы или предотвратить появление обескураживающих последствий эксплуатации системы, которая не может больше соответствовать темпам городской трансформации). Конечным результатом окажется совокупное увеличение площади города в буквальном смысле, селективная защищенность определенных, особо ценных зон и полномасштабная трансформация обширных городских «пустошей», включая прибрежные зоны и некоторое количество остающихся сгустков промышленной застройки, в относительно нейтральные деловые и жилые кварталы. В такой попытке побудить рынок обеспечивать жилье людям с низким доходом, в которых он особо не заинтересован, присутствует определенная мудрость, но только время покажет, насколько серьезным окажется число доступных квартир и не увязнут ли переговоры о месте их нахождения, как и о структуре самой сделки, в бесконечной череде требований и уступок.