Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос - [8]

Глуховатый женский голос в трубке задал мне совершенно неожиданный вопрос:

— Скажите, а как в квартире, которую вы продаете, возникло право собственности?

Представьте, что вы хотите купить себе квартиру. Вы открываете какое-либо рекламное издание, находите подходящий вам вариант и звоните по указанному в объявлении телефону. Какой вопрос вы зададите первым?

Большинство клиентов сначала спрашивают о состоянии квартиры. Большинство агентов первым задают вопрос о схеме сделки. Раньше, на заре рынка недвижимости, часто интересовались, сделана ли уже приватизация или еще нет — это влияло на сроки прохождения сделки.

Вопрос о способе возникновения права собственности первым не задается никогда. За этим явно что-то стояло.

Я объяснила, что собственность возникла в результате купли-продажи. Про семью предыдущих владельцев, уехавшую в Израиль, рассказала тоже. Помолчав, дама сказала:

— Мы очень торопимся. У нас горит сделка. Покажите нам квартиру сегодня, через полчаса.

Я застыла. Только что пришли гости. Как их бросить одних? На другой чаше весов — первая квартира и первый просмотр. Покупатели торопятся. Если я не покажу им эту квартиру, другой агент покажет свою — и покупатель уйдет.

Колебалась я недолго. Друзья меня поняли — на то они и друзья. Пообещав вернуться через час, я села в машину и полетела.

Я верю в приметы. В черных кошек, разбитые зеркала и число 13 — не верю. У меня есть своя, проверенная и безотказная примета — свет на светофоре. Если я целенаправленно куда-то еду, и еду не напрасно, дорога сама ложится под колеса. В пробки я не попадаю даже в самый час пик, перед машиной появляются просветы в самом плотном потоке, все светофоры горят зеленым.

Бывает и совсем по-другому. Как я ни выбираю скорость, красный загорается прямо передо мной, как я ни ищу объездные пути, там, где никогда не бывает пробок, вдруг случается ДТП, и дорога оказывается перегороженной разбитыми автомобилями. В этом случае можно не сомневаться, что еду я зря. Встречу отменят в последний момент, или ни о чем не удастся договориться, или ситуация изменится сама собой так, что для меня эта встреча потеряет смысл, — в общем, как говорят гадалки, выпадают пустые хлопоты.

Ехать мне предстояло через полгорода, и перекрестков на моем пути было немало. Вопреки теории вероятности, все светофоры на моем пути были зелеными. Все до одного. Абсолютно все. Кроме последнего. Когда я была за сто метров до перекрестка, зеленый, издевательски мигнув, переключился на желтый и, почти сразу, — на красный. Сердце у меня упало. Все светофоры были зелеными? Были. Но последний-то красный!

Я ничего не понимала.

У дома меня ждала семья — дама с мужем, приятные интеллигентные люди лет шестидесяти, и их дочь. Походив по комнатам, посмотрев кухню и санузел, они сказали, что готовы купить эту квартиру. Вот они, зеленые светофоры!

Их первый вопрос по телефону не давал мне покоя. Дама рассказала мне следующую историю.

Они продают свою квартиру и покупают две маленьких — разъезжаются с дочкой. Агентство, с которым они заключили договор, нашло покупателя на их квартиру и стало подбирать им встречные покупки. Нашли первую квартиру. Они внесли за нее аванс, а потом решили проверить документы.

На этом вопросе надо остановиться подробнее. Если вы собираетесь в обозримом будущем совершать сделку с недвижимостью, внимательно прочитайте следующий абзац!

Агентство НЕ МОЖЕТ проверить чистоту предыдущих сделок по квартире!

Подробности нотариальных действий в сделках с недвижимостью (обстоятельства купли-продажи, дарения, наследства, ренты) мы узнать не можем — тайну нотариальных действий защищает Закон о нотариате, и ни один нотариус информацию ни агенту, ни агентству никогда не раскроет — эта священная корова неприкосновенна.

Узнать, кто был прописан в квартире, когда в ней жили предыдущие владельцы, мы не можем — эта информация в паспортных столах хранится под грифом «для служебного пользования».

Узнать, был ли гражданин в браке на момент покупки и/или продажи квартиры, мы тоже не можем — единой базы данных до сих пор не существует — он мог зарегистрировать брак за границей, в другом городе, в деревенском сельсовете. А имущество, приобретенное в браке, считается совместной собственностью супругов независимо от того, на кого оформлены документы. Для продажи в этом случае требуется согласие супруга, даже если брак уже давно расторгнут.

Любое агентство даст вам только гарантии подлинности документов, подготовленных в текущей сделке. Конечно, и из этих документов можно почерпнуть много важной информации. Как давно собственник владеет квартирой, были ли другие продажи, кто зарегистрирован по данному адресу и кто был снят с регистрации за время проживания этой семьи на данной жилплощади, наличие или отсутствие обременений — все это имеет значение для покупателя и может влиять на прохождение сделки. Но историю квартиры — что с ней происходило до того, как в нее въехала живущая в ней в настоящее время семья, — нет, мы проверить не можем.

Муж покупательницы, ныне пенсионер, был юристом. Всю жизнь он проработал в системе МВД и, благодаря оставшимся связям, историю квартиры проверить сумел. Продавец получил ее по наследству. Но оказалось, что при оформлении имущества был обойден наследник первой очереди. Что там происходило на самом деле, я не знаю. Но риск, что сделка будет оспорена в судебном порядке, был велик. От квартиры они отказались. Аванс им вернули.