Я всё про вас знаю. Как видеть людей насквозь и выходить из сложных ситуаций, используя опыт знаменитого сыщика - [29]

Клиент уронил голову на руки и устало потер глаза.

– Честно говоря, я не собирался продавать квартиру, в которой недавно сделал ремонт, но мне было интересно, что же они предложат. И знаете что – у них сразу наметился покупатель, который готов заплатить 20 миллионов. При том, что квартира стоит 25. «Зато срочно» – так они говорят. И претендуют не на 25 % агентской комиссии, как положено по документам, а на все 50 %. Конечно же, я отказался. Но после этого условия проживания стали ещё невыносимее. В общем, я в панике. Не знаю, что делать. Адвокаты и полиция не видят состава преступления. Одна надежда на вас…

Как бы абсурдно ни выглядела ситуация, с ней ежедневно сталкиваются десятки людей. Мой клиент стал жертвой черных риелторов.

Происходит все по отлаженной схеме: они покупают минимальную долю жилплощади и заселяют так называемых «профессиональных соседей»: бомжей, спортсменов, кошатников – тех, с кем неудобно жить. «Соседи» получают зарплату за каждый день проживания в квартире, и чем невыносимее будет этот день, тем лучше. Специально ходят голые, могут устроить скандал, напиться, открыть настежь окна в -25, снять унитаз, якобы чтобы сделать ремонт. Всё это – не преступление, в полицию не обратишься. Но через какое-то время хозяин квартиры попросту готов на стенку лезть от такого бардака. Тогда «соседи» предлагают обмен. Странный, невыгодный. Но человек, доведённый до полного эмоционального истощения, может совершить любое нелогичное действие, лишь бы избавиться от источника стресса.

Казалось бы, раз все знают о таких схемах, то полиция должна вмешиваться. Но всё не так просто. В гражданско-правовых отношениях, если чисто юридически всё оформлено правильно, доказать, что это мошенничество, очень трудно.

И всё-таки, кое-что сделать можно.

Мы с клиентом решили добиться того, чтобы сделку отчуждения признали недействительной. Ведь у бывшей жены были на руках все чеки о платежах по кредиту, переписки с менеджерами, выписки из банка – это практически гарантия того, что правоту удастся доказать. Поэтому всегда сохраняйте все бумажки – однажды они могут пригодиться.

Компания-кредитор настаивала, что не получала никаких денег и все было сделано по закону. Но если ситуация с расторжением договора была подстроена, то это уже статья 159, часть 4 УК РФ – «Мошенничество, совершённое организованной группой, либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение». Между прочим, до десяти лет тюрьмы.

В итоге нам удалось доказать, что оплата была сделана вовремя, а уж то, что она якобы не дошла до компании-кредитора – совсем не вина бывшей жены клиента. Суд признал сделку недействительной, квартира вернулась к собственникам, а на мошенников завели уголовное дело. Но их судьба – уже не наша история.

Как не стать жертвой мошеннической схемы

Покупка/продажа долевой собственности

Кто чаще всего владеет долями недвижимости? Супруги или родственники. Представьте: муж, жена, тяжелый бракоразводный процесс. Не всегда удаётся сохранить здравый рассудок. Многие действуют на эмоциях: кипят страсти, бьётся посуда, бурлит жажда мести. И, конечно, хочется избавиться от имущества, пусть и за копейки, но лишь бы разорвать все связи с бывшим супругом. И напоследок подпортить жизнь.

Если это описание похоже на вашу жизненную ситуацию – первым делом связывайтесь с бывшим дольщиком. Оставьте эмоции и неприязнь, сконцентрируйтесь на защите своих интересов. Да, придётся на время «задвинуть» гордость. Но это кратчайший путь к тому, чтобы оставить мошенников с носом.

Конечно, человек, специально загнавший вас в такую западню, вряд ли будет гореть желанием помочь. Но страсти – это одно, а Уголовный кодекс – совсем другое.

По закону при продаже доли квартиры владелец обязан в первую очередь предложить покупку другому собственнику. Причём не на словах, а в письменной форме. Если нет ответа, предложить ещё раз. И, только если ответ отрицательный или нет никакой реакции на предложение и во второй раз, можно продавать. Нормативная база – статья 250 Гражданского кодекса РФ.

Если у вас в голове возникла мысль: «Ну можно же задрать цену, тогда человек точно откажется» – нет, так нельзя. Если ваша сумма будет неадекватна по отношению к рыночной, независимая экспертиза это покажет и сделку признают недействительной.

Об этом знают не все. Именно незнание прав и обязанностей часто приводит людей в запутанные и проблемные ситуации. Но предупреждён – значит вооружён.

Выходит, что в случае с продажей доли собственности всё не так страшно. Запасаемся терпением, хорошим адвокатом и добиваемся справедливости. Гораздо сложнее, если совладелец не продал свою долю, а оформил договор дарения. Вот об этом не нужно извещать второго собственника. Единственный вариант вернуть себе жильё в таком случае – доказать, что сделка фиктивна.

Как не купить «чёрную» квартиру

• Работайте только с проверенными риэлторами. Выбирайте через друзей, знакомых и их знакомых, ищите отзывы в интернете.

• Внимательно изучайте и перепроверяйте все документы. Сам договор, свидетельства о регистрации права на жильё, договоры дарения, купли-продажи, свидетельства о праве наследования, решения и определения суда, паспортные данные.