Северная Африка в IV—V веках - [35]

С этими трудностями эксплуатации обширного государственного земельного фонда связаны и определенные изменения в формах аренды. В период Ранней империи, насколько позволяют судить данные африканской эпиграфики, {101} применялась главным образом сдача императорских имений в аренду крупным съемщикам, юридически определявшаяся как conductio. Это была срочная аренда прекарного типа, при которой размер арендной платы за каждое имение юридически не был сколько-нибудь твердо определенной величиной и мог произвольно повышаться государством. В IV в. все более широкое распространение получают виды аренды, предоставляющие съемщикам значительно более широкие владельческие права и гарантии: эмфитевзис и jus perpetuum salvo canone, в данный период фактически слившиеся в единую форму владения [263]. Для императорских владений в Африке эмфитевтическая аренда была, по-видимому, особенно типична и широко применялась уже в начале IV в. В 323 г. условия эмфитевзиса в Италии предписывалось установить «по образцу африканских поссессоров» (CTh, XI, 16,2).

Основные особенности эмфитевтической аренды и jus perpetuum достаточно хорошо известны. Арендная плата с эмфитевтических владений представляла собой постоянную, раз и навсегда установленную величину (CJ, XI, 65, 2), характеризуемую в кодексах как canonica и consueta (CTh, XI, 16,2). В ряде указов подчеркивалась прочность эмфитевтического владения. Эмфитевт имел право передавать арендуемую землю по наследству (CJ, XI, 59,7; XI, 62,4; XI, 62,5; CTh, V, 14, 30). Законодательство провозгласило принцип, в соответствии с которым владение эмфитевта не может быть у него отнято даже в силу императорского распоряжения (CJ, XI, 59,7). В указе 365 г. (CJ, XI, 62,3) говорится, что эмфитевтическое имение не может быть отнято у владельца, если другое лицо не предложит большую цену, но должно навечно остаться у того, кто его приобретет, и у его потомства. Эмфитевт обладал также правом отчуждения своего владения [264].

В законодательстве специально подчеркивалась бóльшая прочность и широта владельческих прав эмфитевтов и перпетуариев по сравнению с правами обычного съемщика-кон-{102}дуктора. Так, в указе Феодосия и Валентиниана от 429 г. отмечалось, что у держателя имения по jus perpetuum оно не может быть отнято, независимо от того, сам ли он его снял или оно ему досталось в наследство, получил ли он его в дар от предшествующего владельца или купил. Имение, снятое в срочную аренду, может быть отнято у арендатора по истечении срока и передано другому лицу (CJ, XI, 71, 5, ср. CJ, VII, 3), 2).

Эмфитевзис использовался государством в качестве средства расширения обработанной земли. Традиционный для Африки кондукторат, при котором съемщик не был гарантирован от повышения арендной платы или лишения его владельческих прав, не давал достаточного стимула для производства затрат на освоение целины. Уже в аграрном законодательстве Адриана предусматривались определенные гарантии права владения на вновь обработанную землю: jus possidendi ас fruendi heredique suo relinquendi. В литературе справедливо отмечалось, что в тот период эти гарантии, в отличие от позднего эмфитевзиса, распространялись главным образом на мелких арендаторов-колонов императорских имений [265]. В надписях, цитирующих lex Hadriana de rudibus agris, речь идет об освоении менее удобных — лесистых и болотистых — участков императорских сальтусов. В дальнейшем римское государство столкнулось с проблемой хозяйственного использования более обширных земельных массивов, что заставило пересмотреть также и формы крупной аренды. Пертинакс разрешил оккупировать пустующую императорскую землю в любых размерах и предоставил освобождение на 10 лет от платежей тем лицам, которые обработают эту землю [266]. Распространение эмфитевзиса в западных провинциях, и в частности в Африке, отражало ту же тенденцию: главной обязанностью эмфитевта являлось освоение необработанной земли.

Распространение эмфитевтической и перпетуарной аренды приводило к определенным изменениям отношений собственности на императорской земле. Расширение владельческих прав арендаторов, естественно, означало сужение прав государства как высшего собственника земли. Поскольку эмфитевтический статус сохранялся за однажды {103} освоенным имением в принципе навечно и не терялся с его переходом — по наследству или путем продажи — в другие руки, количество императорской земли, находившейся на этом статусе, должно было постоянно расти. В законодательстве второй половины IV в. нередко упоминаются эмфитевты, которые уклонялись от возделывания пустошей или плохой земли, предпочитая наживаться лишь на плодородных и обработанных землях (CTh, V, 14,30 — 386 г.; V, 14, 33—393 г.; CJ, XI, 59, 9—394 г.).

В целом распространение эмфитевтического и перпетуарного права означало разложение государственной собственности на землю. Как показал Э. Леви [267], для позднеимперского права характерно отсутствие сколько-нибудь четких граней между перпетуарной и эмфитевтической арендой и частной собственностью на землю (dominium); перпетуарии и эмфитевты квалифицируются в кодексах то как domini, то как арендаторы (conductores). Леви видит в этом явлении лишь следствие вульгаризации римского права, но самая эта вульгаризация имела определенные материальные предпосылки: объективную невозможность хозяйственной эксплуатации государственной земли с помощью «чистой» аренды и вытекающую отсюда неизбежность ее эволюции в сторону частной собственности.