Модернизация экономики и управления. Книга 1 - [26]

Важным вопросом градостроительной политики является механизм формирования цены земли, поскольку эта цена значительно увеличивает затраты на строительство. Качество объектов недвижимости, в частности жилой, в последнее время значительно повысилось, но значительная часть увеличения расходов вызвана ростом цен на землю и не связана с качеством. Потому инвестиционная политика должна заключаться в стимулировании инвестиционного процесса на основе совершенствования земельноимущественных отношений, которые, несмотря на различные определения, в экономической литературе в основном трактуются как право владения, пользования и распоряжения землёй и объектами, находящимися на ней, т. е. право собственности на них [8].

В настоящее время существует многоуровневая и сопряжённая со смежными областями правовая система регулирования земельных отношений (гражданское, налоговое, жилищное, градостроительное и пр. законодательство). Исходные положения правового регулирования современных земельных отношений в России заложены в Конституции РФ. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральными законами № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», № 78-ФЗ «О землеустройстве» и подзаконными нормативными актами. Таким образом, особенности земельно-имущественных отношений приводят к всевозможным сочетаниям различных законов правового регулирования данной сферы общественных отношений. По мнению многих экспертов, часто возникающие конфликты между инвесторами и населением, связанные с земельными участками, указывают на то, что наше земельное законодательство непрозрачно и создает почву для развития коррупции и всякого рода махинаций. Следовательно, напрашивается вывод о том, что процесс формирования цивилизованного земельного рынка в России еще не завершён, а негативные тенденции оказывают отрицательное влияние на привлечение инвестиций в экономику [8].

В настоящее время становится очевидным, что необходимо во взаимной увязке проводить решение инвестиционных и земельных проблем. Без содействия государства в становлении рынка земли и прочей недвижимости, а также в развитии института ипотеки, решить эти проблемы невозможно. Как показывает мировая практика, значение городской земельной ипотеки для экономики трудно переоценить: с её помощью создаётся возможность решить проблему недостатка финансовых ресурсов для осуществления различных инвестиционных проектов развития производственных комплексов, обеспечить территорию стабильной ресурсной базой. Однако переход к рыночным механизмам (к которым относится и ипотека) предполагает наличие определённых условий, подготовленных законодательно-правовыми и институциональными преобразованиями, а также заинтересованность финансового капитала [10].

Следует законодательно решать вопрос корректного определения цены земли. Ведь результатом улучшения системы оценки земли станет активизация сделок на рынке земли и иной недвижимости, а также рост объёмов инвестиций в реальный сектор экономики под гарантии прав на недвижимость, принятие эффективных решений по территориальному планированию и распоряжению земельными участками и прочно связанными с ними объектами недвижимости. Последствия данных изменений положительно скажутся не только на устойчивом развитии инвестиционно-строительного комплекса, но и на социально-экономической ситуации в регионе [13].

Также снижает инвестиционную активность, и вообще является проблемой эффективного управления и использования земельных ресурсов слабое развитие различных форм землепользования. Не развиты отношения по поводу залога земли. Распоряжение большими площадями земли не приводит к её рациональному использованию в силу неотрегулированности земельных платежей. В настоящее время от выбранной формы земельных отношений практически не зависит активность инвестиционной деятельности. Она полностью определяется наличием крупных инвесторов и прибыльных предприятий в городе [8].

Принятый 25 октября 2001 г. Земельный кодекс Российской Федерации [2] сделал земельные отношения в стране поддающимися правовому регулированию, но решение проблем в сфере обеспечения стабильности и устойчивости в развитии земельных отношений только наметилось. Следовательно, в целом, земельные и градостроительные требования необходимо рассматривать как инструмент правовой реализации основных решений, заложенных в генеральном плане каждого населённого пункта, но земельные требования оперируют своей системой терминов и понятий, а градостроительные требования – своей.

Земельные и градостроительные требования понимаются нами как комплекс управленческих воздействий различных уровней, направленных на достижение основных целей градостроительной деятельности – формирование среды для устойчивого развития территории – основанных на использовании норм и правил правового государства, установленных соответствующими нормативными правовыми актами. При разработке правил застройки необходимо руководствоваться весьма детальными требованиями к составу градостроительной документации, изложенными в Градостроительном кодексе. Состав правил застройки и градостроительного регламента, требования к их принятию и ответственность за применение ясно прописаны в законодательстве.