Как создать и управлять ТСЖ - [43]

• Полномочия управляющего можно закрепить:

• в уставе ТСЖ;

• договоре с ним;

• должностной инструкции.

Исполнительному директору ТСЖ можно поручить:

• организацию взаимодействия с собственниками помещений;

• взаимодействие с подрядными и иными организациями, с которыми у товарищества заключены договоры;

• работу с неплательщиками;

• обеспечение выполнения работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД;

• подготовку финансовых документов и отчетности (проект сметы доходов и расходов, предложения размере членских взносов, обеспечивающих надлежащее содержание ОИ);

• заключение договоров от лица ТСЖ в рамках предоставленных доверенностью полномочий;

• управление сотрудниками ТСЖ.

█ Важно!

1. Председатель правления не вправе передать свои полномочия или возложить на управляющего исполнение своих обязанностей, которые запрещено передавать третьим лицам.

2. Управляющий не заменяет собой председателя правления и не может выполнять действия, не предусмотренные выданной ему доверенностью.

3. Доверенность управляющему оформляется с учетом требований главы 10 Гражданского кодекса РФ. В документе должны быть указаны полномочия управляющего, которые он вправе осуществлять от имени ТСЖ. Объем полномочий в доверенности должен соответствовать положениям договора, заключенного с управляющим (устава, если в нем прописаны полномочия управляющего, должностной инструкции и т. д.).

4. Объем ответственности управляющего зависит от полномочий, которыми его наделили. При ненадлежащем исполнении управляющим своих функций перед собственниками отвечают председатель и правление ТСЖ.

Должность и размер вознаграждения управляющего включают в штатное расписание, которое должно утвердить общее собрание членов ТСЖ в составе годовой сметы доходов и расходов товарищества. Для приема управляющего в штат необходимо:

• провести заседание правления о найме управляющего;

• оформить надлежащим образом гражданско-правовой или трудовой договор с управляющим;

• председателю ТСЖ подписать приказ о назначении и вступлении в должность управляющего.

Полномочия управляющего прекращаются на основании условий договора, по которому он работает (прекращение срока действия договора или его расторжение). Расторжение договора возможно по соглашению сторон или по требованию одной из сторон. К расторжению гражданско-правового договора с управляющим применяются нормы главы 29 ГК РФ. К отношениям с управляющим по трудовому договору применяются нормы главы 13 Трудового кодекса.

Решение о расторжении договора с управляющим принимают уполномоченные лица ТСЖ в том же порядке, что и заключали договор.

Членство в ТСЖ

ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы госжилнадзора (п. 9 ст. 138 ЖК РФ). Некоммерческая организация товарищество собственников жилья состоит из членов ТСЖ. Ранее мы рассматривали права и обязанности самой организации, теперь перейдем к вопросам, связанным с членством в ней.

Для легитимности решений, принимаемых товариществом собственников жилья, необходимо учесть мнение каждого собственника помещений в МКД. Но учесть мнение каждого собственника в организации, которая управляет их собственностью, невозможно без участия каждого собственника в ТСЖ. Часть решений, связанных с управлением МКД, принимается на общем собрании собственников в доме, а часть — на общем собрании членов ТСЖ. Смысл членства в ТСЖ — сохранить правовую связь, приравняв принимаемые решения (большинством голосов), если не все собственники являются членами ТСЖ, к решениям, принимаемым собственниками помещений при 100 % членстве.

█ Важно!

Проживание жителей в многоквартирном доме накладывает на них ряд обязанностей. Статус члена ТСЖ или его отсутствие не снимают ответственности с граждан, проживающих в этом доме и пользующихся жилищными и коммунальными услугами, оплачивать их в полной мере .

Членами ТСЖ могут быть только собственники жилых/нежилых помещений в доме — как физические, так и юридические лица (ч. 1 ст. 135, ч. 1, 2 ст. 143 ЖК РФ).

► Обратите внимание!

Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с ее момента (п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ). Регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) — единственное доказательство существования зарегистрированного права (ч. 5 ст. 1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Членство в ТСЖ возникает у собственника на основании заявления о вступлении в ТСЖ (ч. 1 ст. 143 ЖК РФ). Неоднократно поднимался вопрос о том, что логичнее всего, если при создании ТСЖ все собственники в МКД автоматически становятся его членами. Это существенно упростило бы процесс принятия решений в доме. Однако это невозможно, так как в ч. 2 ст. 30 Конституции РФ записано, что «никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем».

Это положение подтверждено определением Конституционного Суда РФ от 22.01.2014 № 17-О: «…Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны