Как создать и управлять ТСЖ - [42]

4. Договор подписывает от имени ТСЖ председатель правления , но действие договора распространяется на всех собственников и в полной мере затрагивает права и обязанности таких собственников.

Договор с управляющей организацией ТСЖ заключает в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ. Форма такого договора и правила его заключения законодательно не установлены.

При заключении договора управления между ТСЖ и управляющей организацией:

• товарищество полностью передает свои функции управления МКД управляющей организации вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, предоставлению коммунальных услуг;

• ТСЖ получает право только контролировать работу управляющей компании, т. е. становится посредником между собственниками в доме, независимо от членства в товариществе, и УО (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ);

• плата за ЖКУ членами и не членами ТСЖ вносится управляющей организации, с которой товарищество заключило договор управления;

• УО самостоятельно принимает решения о порядке управления домом и расходования денежных средств собственников;

• у ТСЖ отпадает обязанность утверждать на общем собрании членов товарищества ежегодную смету доходов и расходов, а также отчет об исполнении сметы (ТСЖ не собирает денежные средства и не расходует их);

• размер платы за жилое помещение устанавливается договором управления одинаковым для всех собственников, независимо от членства в ТСЖ.

К управляющей организации, заключивший договор управления с ТСЖ, предъявляются как собственниками, так и контролирующими органами все требования:

• к качеству предоставления коммунальных услуг;

• выполнению минимального перечня услуг по содержанию дома;

• управлению домом;

• раскрытию информации об управлении домом, в том числе в ГИС ЖКХ.

Соответственно, и штрафные санкции за несоблюдение любых требований жилищного законодательства, в том числе лицензионных, также предъявляются к УО. Целесообразно включить условия об оплате штрафов органов ГЖН, наложенных на управляющую организацию, в договор управления.

Порядок выбора управляющей компании и заключения с ней договора управления регулирует устав ТСЖ. Выбор УО и условия договора управления можно закрепить одним из следующих способов, указанных в уставе:

• приказом председателя правления (решение принимается единолично или после одобрения правлением);

• протоколом заседания правления (решение принимается простым голосов или квалифицированным большинством членов правления ТСЖ);

• протоколом общего собрания членов ТСЖ (решение принимается простым или квалифицированным большинством голосов членов товарищества).

Срок действия такого договора законодательством не определен, т. е. может заключаться на любой срок. Проще всего установить срок договора — 1 год с последующей пролонгацией.

Расторжение договора управления между ТСЖ И УО

Жилищное законодательство не предусматривает случаев досрочного расторжения договора управления МКД между УО и ТСЖ. По общим правилам договор расторгается досрочно или по истечению срока действия.

Досрочно это происходит по решению суда при существенном нарушении договора либо в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором или по соглашению сторон (ст. 405 ГК РФ).

Целесообразно в договоре управления между УО и ТСЖ прописать основания для его досрочного расторжения, например:

• несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны УО;

• неисполнение обязанностей по договору со стороны УО;

• несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны ТСЖ;

• жалобы жителей на невыполнение своих обязанностей управляющей компанией.

█ Важно!

Пропишите подробно в договоре управления, что подразумевается под:

 несвоевременным исполнением обязательств,

 неисполнением обязательств.

По истечению срока действия договора ТСЖ имеет право не продлить договор управления с управляющей организацией, выбрать другую компанию и заключить уже с ней новый договор управления.

Необходимо также прописать в договоре как будут вестись взаиморасчеты между УО, ТСЖ, РСО и собственниками помещений в МКД в случае расторжения договора.

Управляющий в ТСЖ

Альтернативой договору управления является заключение договора (гражданско-правового, трудового) с управляющим. Жилищное законодательство не содержит нормы, обязывающей наличие управляющего (исполнительного директора) в ТСЖ. Возможность его привлечения может быть прописана в уставе (в компетенции правления или председателя правления).

► Обратите внимание!

1. Управляющим может быть гражданин или юридическое лицо (практически не встречается!), которого наняли исполнять административные-управленческие функции по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. При этом контрольные функции остаются за председателем правления.

2. Управляющий может не быть собственником в данном доме и даже не проживать в нем.

Рассмотрим статус такого управляющего:

• наемный работник, как и остальные сотрудники (работники) в товариществе. Работает в ТСЖ по трудовому или иному договору, устанавливающему его обязанности, за согласованную плату;

• действует от имени жилищного объединения по доверенности.