Ипотека. Энциклопедия - [34]

В вашем случае квартиру необходимо переоформить в равных долях на имя мужа и двоих детей, каждому по 1/4 доле в праве собственности на квартиру. Это можно сделать, оформив договор дарения. При этом дарить вы будете не всю квартиру, а 3/4. В этом случае вы будете выступать дарителем, а ваш муж будет действовать и за себя, и как законный представитель своих несовершеннолетних детей, одаряемых.

В итоге доли на квартиру распределятся следующим образом: у вас – 1/4 доля, у вашего мужа – 1/4, у ваших детей – у каждого по 1/4 доле.

В законе о материнском капитале прописано, что доли при переоформлении квартиры на всех членов семьи определяются по соглашению, то есть доли могут быть и не равными, однако на практике жилье, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в равных долях на всех членов семьи.

Если ваш муж не является отцом ваших детей, то от имени детей должен действовать или их отец, или представитель органов опеки и попечительства. Вы не можете выступать в одном лице и дарителем и представителем одаряемых.

После оформления договора дарения документы необходимо подать в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации перехода права и права общей долевой собственности на квартиру.

Переоформление квартиры на всех членов семьи должно быть оформлено в течение шести месяцев после использования средств материнского капитала на оплату долга по кредитному договору.

Оформила кредит под залог своей квартиры, приобретенной ранее. Деньги использовала на ремонт. Могу ли я погасить ипотечный кредит средствами материнского капитала, если второму ребенку еще не исполнилось трех лет?

Нет.

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 года № 256-ФЗ, «средства материнского капитала могут направляться на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленные гражданам по кредитному договору,… независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго ребенка…».

Да, кредит, который вы получили в банке, является ипотечным, так как в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору вы передали банку в залог свою квартиру. И, казалось бы, вы имеете право направить средства материнского капитала на погашение этого ипотечного кредита.

Однако не выполнено главное условие – улучшение жилищных условий. Ипотечный кредит оформлен под залог уже имеющегося жилья, а не направлен на приобретение нового с последующим залогом. Ремонт квартиры, на который вами были потрачены кредитные средства, улучшением жилищных условий, в соответствии с законом о материнском капитале, не является.

Таким образом, независимо от того, исполнилось вашему ребенку, в отношении которого у вас возникло право на получение средств материнского капитала три года или не исполнилось, погасить кредит, полученный под залог уже имеющегося жилья, средствами материнского капитала вы не можете.

Ипотека для предпринимателей

Я индивидуальный предприниматель. ИП зарегистрировал пол года назад. Могу ли я получить ипотечный кредит на покупку квартиры?

Нет.

При обращении в банк с заявкой на предоставление ипотечного кредита вам необходимо подтвердить наличие дохода. Рассчитывая сумму кредита и ежемесячных платежей, банк будет исходить из размера вашего ежемесячного дохода.

Граждане, работающие по найму и получающие зарплату, для подтверждения размера своего дохода предоставляют в банк справку по форме 2-НДФЛ или по форме банка, которая подписана руководителем и главным бухгалтером организации.

Индивидуальные предприниматели, работающие по упрощенной системе налогообложения, подтверждают доход Декларацией о доходах. Декларацию заполняют по итогам года и после окончания отчетного периода (года) сдают в ИФНС. Декларация о доходах за год с отметкой ИФНС и будет являться подтверждением наличия дохода у индивидуального предпринимателя. Есть еще другие документы, которые требует банк для подтверждения дохода предпринимателя, например, книгу учета доходов и расходов, кассовую книгу и другие. Но Декларация о доходах является обязательным документом для индивидуального предпринимателя, который подает заявку на получение ипотечного кредита в банк.

Банку также необходимо увидеть, что бизнес индивидуального предпринимателя является стабильным и имеет положительную динамику, то есть доходы, получаемые предпринимателем от его деятельности, растут год от года, а не снижаются. И так как предприниматель отчитывается о своих доходах в ИФНС и платит налоги на полученный доход только один раз в год, то чтобы показать динамику поступления доходов, предпринимателю необходимо предоставить в банк декларации о доходах как минимум за два отчетных периода, за два последних года.

Так как вы занимаетесь предпринимательской деятельностью всего пол года, то даже если вы уже подавали декларацию о доходах в ИФНС, банку сложно будет получить представление о вас как о предпринимателе. О том, насколько стабилен бизнес, которым вы занимаетесь, не имеет ли он сезонный характер, увеличится ли ваш доход в следующем году, или вы не сможете заплатить даже налоги.