Жилищное право - [143]

.

Первым актом, принятым во исполнение указанной задачи на территории России, были Правила обмена жилых помещений в Свердловской области, утвержденные решением малого Совета Свердловского областного Совета народных депутатов от 10 июня 1992 г. N 133/7[367]. Многие субъекты Федерации воспроизвели механизм обмена, предложенный названными Правилами.

24 декабря 1992 г. Верховный Совет РФ принял Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», где существенно расширялся круг участников данного соглашения. В частности, Законом предусматривалось, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Кроме того, данный Закон указывал на то, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). То есть была предусмотрена возможность участия собственника в договорах обмена жилых помещений.

При сравнительном анализе данной нормы и действующих до принятия Закона об основах федеральной жилищной политики нормативных актов можно без преувеличения сделать вывод о том, что ст. 20 Закона значительно расширяла возможности граждан по распоряжению занимаемыми жилыми помещениями.

Законом об основах федеральной жилищной политики предоставлялась возможность участия в обмене нанимателей жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма (аренды) в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно с ними граждан. На практике совершение подобных сделок нам неизвестно. Представляется, что включение таких субъектов в ст. 20 названного Закона произошло по недоразумению, поскольку в отличие от других лиц, указанных в данной норме, договор коммерческого найма (аренды) является срочным. Кроме того, следует иметь в виду, что гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» не содержит (и не содержала) указания на возможность совершения обмена нанимателями жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма (аренды) в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.

До принятия указанного Закона на федеральном уровне обмен регулировался ЖК РСФСР и Инструкцией о порядке обмена жилых помещений в РСФСР, утвержденной Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г.[368]. Следует обратить внимание на то, что данные акты не предусматривали возможность обмена жилья, принадлежащего гражданину на праве собственности, на жилище, занимаемое по договору найма либо на основании членства в кооперативе.

В настоящее время основная правовая регламентация договоров обмена содержится в актах жилищного законодательства: ЖК РФ и некоторых других актах, в том числе и принимаемых субъектами Российской Федерации. Вместе с тем общие положения гражданского законодательства о сделках, обязательствах и договорах распространяются и на договор обмена жилыми помещениями.

Возможность участия в обмене собственников жилых помещений просуществовала сравнительно небольшой промежуток времени — до 1 марта 2005 г., т. е. до введения в действие ЖК РФ. Кроме того, в Кодексе не была предусмотрена и возможность участия в обмене членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 обращает внимание на ограничение в ЖК РФ обменов по сравнению с прежним законом. В частности, в п. 33 данного Постановления указывается, что обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фондов коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) ЖК РФ не предусмотрен.

Исходя из положений ст. 5 Вводного закона, к ЖК РФ ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г.

Действующий ЖК РФ содержит развернутую регламентацию обмена жилыми помещениями. Субъектами договора обмена могут выступать только граждане, владеющие и пользующиеся жилыми помещениями в жилищном фонде социального использования.

В качестве участников такого обмена могут выступать наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих.